미국 주택 구입 절차 및 필요 예산 총정리 (2020년)

이 글에서는 미국 주택 구입을 준비하는 분들에게 도움이 될만한 정보들을 총정리하였습니다. 미국 주택 구입 프로세스는 한국 아파트나 부동산 매매 절차와 다른 부분이 많기 때문에 미리 공부할 필요가 있습니다. 따라서 이 글을 통해 미국 주택 구입의 각 절차를 이해하고, 단계별로 어느 정도 예산이 필요한지 살펴보세요. 아울러 미국 주택 구입 팁과 주의사항에 대해서도 같이 정리하였으니 끝까지 읽어보시길 바랍니다.

미국 주택 구입 프로세스 및 알아두어야 할 것들

미국 주택 구입을 하는 이유

1. 렌트 vs 주택 구입

미국에서 렌트를 얻을지 주택을 구입할지 고민하는 분들이 많습니다. 특히 미국에 얼마나 거주할지 모른다면 더욱 결정하기가 어려운데요. 게다가 미국은 이직이 잦고, 이동하는 지역도 넓기 때문에 렌트와 주택 구입 중 선택하는 것은 쉽지 않은 문제입니다.

결국 렌트비와 주택 구입 후 예상되는 월 페이먼트를 비교하여 어떤 것이 유리한지 따져봐야 하는데요. 지금 같은 저금리 시대에서는 20% 이상 다운페이가 확보된다면 집을 구입하는 것이 더 유리할 가능성이 많습니다.

2. 미국 부동산 투자 목적

미국 부동산은 그 어떤 나라의 부동산보다 안전한 자산으로 평가되고 있습니다. 따라서 한국에서도 투자 목적으로 미국 주택을 많이 구입하는데요. 한국 거주자의 미국 부동산 투자에 대해서는 아래 글을 참고해보세요.

미국에서는 부동산 투자에 대해 미국인과 외국인차별이 거의 없습니다. 이민자의 나라답게 외국인의 부동산 투자에 우호적이기 때문인데요. 그래서 중국, 유럽 등 많은 해외 투자자들이 미국 부동산에 투자하고 있습니다.

3. 미국 이민 (아메리칸 드림)

미국 주택을 구입하는 마지막 이유로 미국 이민을 들 수 있습니다. 소위 말해 아메리칸 드림이라고 할 수 있는데요. 한국의 각박한 삶에서 벗어나 미국의 대자연과 여유롭고 넓은 하우스에서 사는 것을 꿈꾸는 분들도 있습니다.

미국 주택 구입 절차 (Process)

Step 0. 미국 부동산 공부

미국의 주택 구입 절차는 한국과 많이 다릅니다. 그래서 한국 부동산 투자 경험이 있더라도 미국 주택 구입에 어려움을 겪기도 하는데요. 좋은 부동산 중개인을 만난다면 대부분 문제 없이 진행되지만, 큰 돈이 들어가는 일이기 때문에 전반적인 미국 주택 구입 프로세스를 꼭 알아두어야 합니다.

  • 미국 주택 구입 타임라인 정리 (각 시기별 준비할 사항 포함) (추가예정)

미국 주택 구입을 할 때 서류는 모두 영어로 작성되어 있기 때문에 미국 부동산 용어에 대해서도 익숙해져야 합니다. 미국 부동산 용어에 대해서는 아래 글을 참고해보세요.

  • 미국 부동산 구매 관련 용어 정리(추가예정)

Step 1. 가능한 예산 범위 확인

미국에서는 대부분 모기지론을 받아서 집을 구매하죠. 물론 집을 현금 100%를 주고 살 수도 있습니다. 하지만 그 만큼의 현금을 한번에 준비하기 어려우며, 지금 같이 모기지  금리가 낮은 시기에는 오히려 모기지론을 받는 것이 더 유리하기도 합니다.

얼마 정도의 주택을 구입할 수 있는가는 다운페이인컴 그리고 크레딧 스코어에 따라서 정해집니다. 다운페이는 지불할 현금, 인컴은 소득, 크레딧 스코어는 신용 점수를 의미하는데요. 집 구입을 고려한다면 이 3가지를 최소 6개월에서 1년 전부터 미리 점검하고, 어느 정도까지 모기지 대출이 되는지를 알아봐야 합니다.

참고로 대략적으로 가능한 모기지론을 가늠해 보려면 Zillow Mortgage 계산기를 이용해 보시길 바랍니다.

Step 2. 지역 및 주택 형태 결정

가능한 예산 범위가 확인되었다면 위치를 결정해야 합니다. 직장인이라면 출퇴근 거리를, 자녀가 있다면 학군을 고려하게 될텐데요. 문제는 가능한 예산 범위 안에서 원하는 모든 조건을 만족하는 집을 찾기가 어렵다는 것입니다. 따라서 어떤 것을 더 중요하게 볼 것인지 미리 우선 순위 리스트를 작성해 두면 좋습니다.

  • 미국 부동산 지역 선정 시 고려할 점과 주의사항 (추가예정)

그리고 미국에는 싱글 하우스, 아파트, 콘도 등 다양한 주택 형태가 있습니다. 어떤 형태의 주택이 본인과 가족에게 맞을지도 미리 고민을 해야 하는데요. 주택 형태를 결정하기 전에 싱글 하우스, 콘도, 아파트에 살아본 사람들의 의견도 미리 들어봐야 합니다.

  • 미국 주택 형태와 장단점 체크 (싱글하우스, 아파트, 콘도 등) (작성 중)

Step 3. 리얼터 선정

한국에서 부동산 거래를 할 때 공인중개사가 필요하듯이 미국에서도 부동산 에이전트(Realtor, 리얼터)를 선정해야 합니다. 어떤 리얼터를 선정할지, 리얼터를 고를 때 어떤 점을 주의할지에 대해서는 아래 글을 참고해보세요.

  • 부동산 에이전트(리얼터) 선정 가이드 (추가예정)

Step 4. 사전 융자 승인 (Pre-approval)

사전 융자 승인(Preapproval)은 은행에서 받을 수 있는 모기지론을 알아보는 단계입니다. 단, 이 때 주의할 점은 사전 융자 승인으로 나온 금액이 실제로는 100% 전부 나오지 않을 수도 있다는 점입니다. 그래서 사전 융자 승인을 받았더라도 어느정도 여유 자금을 준비해두어야 합니다.

그리고 가끔 사전 융자 승인을 받기 전에 먼저 집부터 찾는 분들이 있는데요. 그렇게 하면 원하는 집을 찾더라도 다른 바이어(buyer)보다 한 박자 늦어 집을 놓칠 수 밖에 없습니다. 따라서 본격적으로 집을 찾기 전에 미리 사전 융자 승인을 신청하길 권장드립니다.

Step 5 : 집 찾기 (shopping for a home)

가능한 예산 범위와 리얼터를 정했다면 이제 본격적으로 집을 찾기 시작합니다. 미국에서는 집을 볼 때 오픈하우스(Open house)라는 것을 하는데요. 셀러(seller) 측에서 미리 여러 바이어에게 일정을 공지하고 집을 공개합니다.

  • 오픈하우스 방문 시 확인해야할 사항들 (추가예정)

Step 6 : 오퍼(offer)

(1) 오퍼 작성 및 발송

마음에 드는 집을 선택했다면 오퍼(offer)를 작성하고 셀러에게 보냅니다. 오퍼는 일종의 계약서 초본이라고 할 수 있는데요. 셀러가 오퍼를 수락(accept)하면 본격적으로 계약 협상이 시작됩니다.

  • 오퍼 작성 방법 및 요령 (추가예정)

(2) 카운터 오퍼

셀러는 바이어의 오퍼에 대해 카운터 오퍼(SCO, Seller’s Count Offer)를 보내기도 합니다. 카운터 오퍼는 바이어가 보낸 계약 조건을 변경하여 셀러에게 유리하도록 하는 것인데요. 바이어도 셀러의 카운터 오퍼를 받고 다시 카운터 오퍼(BCO, Buyer’s Count Offer)를 보낼 수 있습니다.

카운터 오퍼는 계약 협상을 문서로 하는 것입니다. 그래서 카운터 오퍼를 주고 받는 횟수에는 별다른 제한이 없는데요. 평균적으로는 1~4번 정도 사이에서 협상이 마무리 되곤 합니다.

Step 7 : 에스크로 오픈 (Escrow open)

(1) 에스크로란?

오퍼가 수락(accept)되면 에스크로(escrow)를 오픈합니다. 에스크로란 3자 중개 회사를 의미하며, 에스크로가 오픈되면 주택 구입 가격의 약 3~5% 정도를 계약금으로 보내야 합니다. 참고로 계약금을 선입금하는 것을 EMD(Earnest Moeny Deposit)라고 합니다.

한국에서 오픈된 에스크로 구좌(escrow accout)로 직접 송금(wire)하는 경우도 있는데요. 한국에서 미국으로 송금하는 방법에 대해서는 아래 글을 꼭 살펴보시길 바랍니다.

(2) 에스크로 캔슬(cancel)

일반적으로 에스크로 오픈 후 3일 안에 계약금을 송금(deposit) 하지 않으면 다른 바이어에게 우선 협상 권리가 넘어갑니다. 이를 에스크로가 취소(캔슬)되었다고 하는데요. 참고로 에스크로 캔슬에 대한 기간이나 규정은 계약서마다 다를 수 있기 때문에 주의해야 합니다.

(3) 에스크로 오픈 기간

에스크로가 오픈되고 클로징 될 때가지의 기간은 보통 30~45일 정도 기간이 소요됩니다. (인스펙션 평균 기간 15일 포함)  미국 동부 지역에서는 에스크로를 오픈하지 않고 변호사 사무실이나 타이틀 보험 회사에서 역할을 대체하기도 합니다.

Step 8 : 인스펙션 (Inspection)

(1) 디스클로저

셀러는 디스클로저(Disclosure)를 바이어에게 공개 합니다. 즉, 셀러만 알고 있던 집과 관련된 정보가 있다면 이에 대해 자세히 알려주는 과정이라고 볼 수 있습니다.

(2) 홈 인스펙션

바이어는 그 Disclosure 내용을 모두 포함해서 홈 인스펙션(Home Inspection)을 진행하게 됩니다. 혹시라도 집에 더 있을 문제점을 밝히기 위해 전문가를 고용하는 것인데요. 인스펙션은 대략 15일 이내 정도 소요되며 바이어도 직접 참관할 수 있습니다.

  • 인스펙션 업체와 인스펙션 비용, 과정에 대해 (추가예정)

(3) 터마이트 인스펙션

그리고 목조 주택에서 빼놓지 말아야 하는 것이 터마이트 인스펙션(Termite Inspection)입니다. 터마이트(Termite)란 집을 갉아 먹는 해충을 의미하는데요. 터마이트 피해는 미국에서는 발생하는 주택 피해 중에 상당수를 차지하고 있기도 합니다.

(4) 수리 요청 및 크레딧 요구

인스펙션을 통해 문제점이 발견되면 셀러에게 수리나 크레딧을 요청 할 수 있습니다. 이 부분도 셀러와 협상해야 것이며, 보통 셀러가 수리하는 것보다 수리에 들어가는 비용을 크레딧으로 받는 것이 조금 더 깔끔합니다.

Step 9 : 주택 감정 (Appraisal)

어프레이절은 은행에서 주택의 가치를 평가하는 절차입니다. 융자 승인 전에 이루어지며, 만약 주택 구입 가격에 비해 감정 가격이 너무 낮게 측정되면 에스크로 캔슬 사유(appraisal contingency)가 되기도 합니다.

감정절차는 빠르면 디파짓과 인스펙션 단계에 이루어지기도 하고, 늦어지면 인스펙션 후에 나오기도 합니다.

Step 10 : 컨틴전시 (Contingency)

(1) 컨틴전시란?

컨틴전시(contingency)란 에스크로 오픈 후 계약이 취소될 수 있는 조건들을 의미합니다. 셀러와 바이어가 각각 컨틴전시를 걸 수 있으며, 보통 바이어의 컨틴전시 조건이 더 많습니다.

  • Coningency란 무엇인가? (바이어의 권리) (추가예정)

(2) 컨틴전시 리무브

컨틴전시 리무브(Contingency Remove)는 바이어가 100% 집 구입을 확정 하는 단계입니다. 즉, 바이어가 주택을 구입하겠다는 확실한 의사 표시를 하는 것입니다. 따라서 만약 컨틴전시 리무브 이 후 계약을 취소하거나 문제가 발생하게 되면 모두 바이어의 책임(금전적 손실 포함)이 됩니다.

  • 컨틴전시 리무브 하기 전에 꼭 확인해야 하는 것들 (작성 중)

컨틴전시 리무브는 보통 에스크로가 오픈 된 후 약 15~17일 후에 이뤄집니다. (론 컨틴전시 리무브는 20일 이후) 바이어는 컨틴전시 리무브에 싸인하기 전에 놓친 부분은 없는지 재차 확인해야 하는데요. 싸인 이 후에 계약을 취소하면 디파짓한 계약금을 돌려 받을 수 없기 때문입니다.

Step 11 : 집 보험 알아보기

컨틴전시 리무브까지 되면 거의 집 구입을 확정하게 된 것입니다. 이제 집 구입이 결정되었기 때문에 집 보험(Home Insurance)을 미리 알아봐야 하는데요. 융자를 받으면 렌더가 클로징할 때 집 보험료 1년치를 미리 납부하라고 하기 때문에 미리 어떤 보험을 선택할지 결정해두는 것이 좋습니다.

Step 12 : 파이널 인스펙션 (Final Inspection)

파이널 인스펙션은 셀러가 고쳐주기로 약속했던 부분이 제대로 고쳐졌는지 바이어가 직접 확인하는 단계입니다. 셀러가 고쳐줄 부분이 없었더라도 에스크로가 클로징되기 전에 셀러가 실수로 집을 망가뜨리거나 하는 일도 있기 때문에 이 단계가 필요합니다. 만약 이 부분에서 문제가 발견되었다면 셀러와 다시 얘기해봐야 합니다.

Step 13 : 융자승인 (Approval on loan)

은행의 융자 승인 서류가 에스크로에 도착하면 융자 승인이 완료된 것으로 봅니다. 이 서류는 보통 100페이지가 넘는 분량을 가지고 있기도 한데요. 이 단계가 거의 주택 구입의 마지막 단계라고 할 수 있습니다.

Step 14 : 자금 이체 (Funding)

파이널 인스펙션과 융자 승인이 모두 완료가 되었다면 에스크로 회사로 다운페이할 돈을 송금합니다. 은행에서 승인된 융자 금액과 바이어가 지불해야 하는 다운페이먼트 금액, 그리고 셀러가 내야하는 세금과 기존 융자 등 여러가지 금액을 에스크로에서 계산하고 마지막으로 셀러에게 송금되어 집니다.

Step 15 : 소유권 이전

보통 에스크로 클로징 전날이나 당일에 에스크로 회사로 융자 금액이 송금됩니다. 그러면 에스크로 회사에서는 소유권 이전 등기를 신청하게 됩니다. 보통 오전에 등기 신청을 하면 오후 쯤에 이전되었다고 연락이 오게 됩니다. 등기가 완료되면 소유주의 이름이 셀러에서 바이어로 바뀌게 되는 것이죠.

한국의 등기부등본과 비슷한 개념으로 미국에는 타이틀 디드(Title Deed)라는 것이 있습니다. 줄여서 타이틀 또는 디드라고 하는데요. 혹시 모를 소유권 분쟁을 예방하기 위해 타이틀 보험을 가입하기도 합니다.

Step 15 : 에스크로 클로징 (Escrow Closing)

(1) 에스크로 클로징이란?

셀러는 타운에서 집을 팔 수 있는 검사를 받고 허가증(certificate of occupancy)을 발부 받아 바이어에게 전달합니다. 그리고 타이틀 회사에서 클로징 서류를 만들어서 합의된 날짜에 클로징을 하게 됩니다.

(2) 에스크로 클로징 일정

에스크로 클로징 일정도 셀러와 협상하게 됩니다. 보통 바이어는 금요일을 선호하고 셀러는 월요일을 선호하는 경향이 있습니다. 바이어는 금요일에 클로징하고 키를 받고 주말에 이사하고 싶어하고, 셀러는 주말에 이사하고 월요일에 키를 넘기기 원하기 때문이죠.

(3) 클로징 비용

클로징 비용으로는 변호사비, 타이틀 검사비, 타이틀 보험비, 집 보험비 등기비 3개월분 부동산 세금 등이 포함됩니다.

Step 16 : 클로징 패키지 수령

클로징 후 2달이 지나면 변호사 사무실로 등기서류가 배달됩니다. 이 때 성인 자녀나 배우자 이름을 등기에 추가할 수 있습니다.

Step 17 : 이사 (Moving)

이제 이사를 해야 합니다. 클로징과 이사 일정이 잘 조율되었다면 문제 없이 진행할 수 있을 텐데요. 날짜가 꼬인 경우 호텔이나 다른 거처에 머물기도 합니다. (아래 글 참고)

이사할 때는 업체를 이용하거나 직접 유홀(U-Haul)을 이용해서 할 수도 있습니다. 개인적으로 직접 유홀 이사를 해봤는데, 거의 일주일동안 앓아 누웠던 경험이 있습니다. 그래서 다음 이사에는 예산이 괜찮다면 꼭 이사업체를 이용할 생각입니다.

  • 유홀(U-Haul) 이용 방법 (추가예정)
  • 이사 업체 선정 방법 (추가예정)

Step 18 : 집 관리 및 수리

집 관리와 수리에 대한 내용은 추후 업데이트 하도록 하겠습니다.

미국 주택 구입 절차 주의사항

미국에서는 모든 거래 과정에 대해 셀러와 협상이 가능합니다. 따라서 위에 언급한 절차가 바뀔 수도 있으며, 어떤 절차는 생략될 수도 있는데요. 다만, 미국에서 통상적으로 이루어지는 주택 구입 프로세스이기 때문에 이 절차에 대해서는 숙지하고 있는 것이 좋습니다.

또한 미국 주택 구입 절차는 주(state)마다 다를 수 있습니다. 그 이유는 각 주(state)의  부동산 관련 법이나 관행이 다르기 때문인데요. 따라서 이부분은 각 지역의 리얼터에게 상담을 받아보는 것이 좋습니다.

미국 주택 구입 예산 및 자금 마련

1. 절차별 필요 예산

미국 주택 구입에 들어가는 비용을 항목별로 정리하면 조금 더 체계적으로 예산을 짤 수 있습니다. 미국 주택 구입 비용은 아래와 같이 분류해볼 수 있는데요. 정확한 비용은 각 상황에 따라 다를 수 있으니 금액은 참고만 하시길 바랍니다.

  • 선수 계약음 (Earnest Money) : 주택 구입 가격의 1% 내외
  • 인스펙션 비용 (inspection fee) : $350~500
  • 주택 감정비용 (Appraisal fee) : %450 ~ 550
  • 다운 페이먼트 (Down Payment) : 주택 가격의 10~20%
  • 클로징 비용 (Closing Cost) : 현금으로 할 경우 $2,000~3,000, 융자로도 가능하며 대출 한도에 따라 금액이 달라진다. (집값의 2~5%에서 결정되기도)
  • 타이틀 보험 (Title Insurance) : 렌더 / 오너 타이틀 보험 (융자로 하는 경우에는 두 가지를 다 내야함) 대출 규모에 따라 금액이 달라진다. 각각 $1,800~2,500
  • 재산세 (Prepaid Insurance) : 구매한 이 후 2~3개월 금액 (세금 포함)
  • 주민회 (HOA, Homeowners’ Association) : 서브 디비전인 경우, 가입비 $200 이상 또는 많게는 $1,000 달러 이상으로 천차만별
  • 기타 비용 : 우편비용 등 잡다한 비용 $1,000 미만

2. 자금 마련 방법

(1) 미국 주택 융자

미국 주택 융자는 크게 2가지로 나눌 수 있습니다. 일반 은행에서 받는 컨벤셔널 론(Conventional Loan)과 미국 연방이나 패니 매(Fannie Mae), 프레디 맥(Freddie Mac) 등 정부 보증 모기지론인데요. 자격이 된다면 정부 보증 모기지론이 조금 더 금리가 낮고 다운페이도 적게 들어갑니다.

한국에 대출 중개인이 있듯이 미국에는 모기지 브로커가 있습니다. 모기지론 종류가 워낙 많고 은행마다 금리나 조건이 천차 만별이기 때문인데요. 많은 미국인들이 시간을 아끼고 좋은 조건의 모기지론을 찾기 위해 모기지 브로커를 이용하고 있습니다.

일반적으로 컨벤셔널 론은 20% 이하 다운페이를 하면 모기지 보험(PMI)에 가입해야 합니다 .정부 보증 모기지론에도 보험 가입 의무가 있는 상품들이 있는데요. 모기지 보험에 대해서는 아래 글을 참고하시길 바랍니다.

(2) 한국 부동산 매각 자금

미국에서 주택 구입을 할 때 한국 부동산을 매각하고 자금을 마련하는 경우가 많습니다. 그런데 미국 거주자는 한국 부동산을 매각할 때 양도세 비과세 혜택을 받지 못하고, 별도로 자금 출처 확인 등의 절차를 거쳐야 합니다. 이에 대해서는 아래 글을 꼭 살펴보시길 바랍니다.

아울러 최근에는 직접 한국에 방문하지 않고 가족이나 지인을 통해 한국 부동산을 매각하기도 하는데요. 이때 필요한 것인 처분 위임장과 인감증명 발급 위임장입니다. 영주권자는 위임장을 영사관에서 발급 받을 수 있으며, 미국 시민권자는 별도로 아포스티유가 필요하기도 합니다.

미국 주택 구입 팁 및 주의사항 (추가예정)

1. 지역 선택 팁

2. 오퍼 작성 요령

3. 다운 페이먼트와 인컴과의 관계

4. 집을 빨리 구하려면

5. 주의할 사항

  • 에스크로 인스트럭션(Escrow Instruction)은 바이어와 셀러가 동시에 서명하기 때문에 큰 법적 구속력을 가집니다. 대부분 한인들이 오퍼(Offer)를 작성할 때는 꼼꼼히 보다가 정작 에스크로 인스트럭션 서명을 할 때는 대충 해버리는 경우가 많은데요. 에스크로 인스트럭션에 기재된 내용이 오퍼와 다를 경우 에스크로 인스트럭션에 더 우선하게 됩니다. 따라서 금액이 적혀 있거나 금전적으로 영향을 미치는 사항에 대해서는 에스크로 인스트럭션 서명 전에 꼭 확인해봐야 합니다. (관련 영상)

마무리

이상 미국 주택 구입 절차와 필요 예산을 총정리해봤습니다. 실제 주택 구입 과정에 대한 상세한 기록은 추후 계속 업데이트를 해나갈 예정입니다. 문의 사항이나 공유하실 내용이 있다면 페이스북 그룹(미국 이민 생활 정보 커뮤니티)에 남겨주시길 바라며, 아무쪼록 이 글이 미국에서 주택 구입 하시는 분들에게 조금이나마 도움이 되었으면 합니다.

마지막으로 자산별 경제 전망과 미국 부동산 전망에 대해 마일모아에 올려둔 글도 한번 참고해보시길 바랍니다.

ps. 밀려 있는 글들을 포함해서 빠른 시일 내에 정리해서 이 포스트를 마무리 짓도록 하겠습니다. 감사합니다.

추가로 읽어볼 만한 할 글들