미국 리츠 투자 총정리 (주식 종목, 월배당, 순위, ETF 등)

By 미국 경제 금융

리츠(REITs)는 부동산에 간접 투자할 수 있으며, 배당률이 높다는 장점이 있습니다. 다만, 투자 전에 공부해야할 것들이 많은데요. 미국 리츠 투자와 관련해서 리츠의 종류, 투자 방법, 주식 종목 및 순위 그리고 추천하는 미국 리츠 ETF에 대해 총정리해보았습니다.

목차 (Contents)

리츠(REITs)란?

1. REITs 뜻과 의미

리츠(REITs)는 Real Estate Investment Trusts를 의미합니다. 우리말로 풀이하자면 부동산 투자 회사(또는 신탁)라는 뜻을 가지고 있는데요. 미국에서 리츠(REITs)가 탄생한 것은 1960년대로 60년 역사를 가지고 있습니다.

2. REITs 설립 조건

미국에서 리츠를 설립하려면 다음과 같은 조건을 만족해야 하는데요. 아래 조건에 따라 설립된 리츠 회사는 법인세 감면 효과를 얻게 됩니다. 조건 중에 눈에 띄는 조항이 과세 소득의 90% 이상을 배당금으로 지급해야 한다는 부분이죠.

  • 전체 자산 중 부동산이 75% 이상
  • 총 수입의 75% 이상이 부동산 관련 수입
  • 과세소득 90% 이상을 주주에게 배당으로 지급
  • 법인으로서 과세
  • 이사회 또는 수탁회의를 통해 관리
  • 최소 100명 이상 주주
  • 전체 주식 중 50% 이상을 5인 미만 개인이 소유할 수 없음

(참고) What’s a REIT (Real Estate Investment Trust)?

3. REITs 장점

(1) 부동산 간접 투자

부동산에 직접 투자하려면 많은 돈이 들어가죠. 그리고 구입 과정에서 여러가지 법적 문제나 관리 비용 등 신경써야 할 것이 많은데요. 리츠 투자는 어려운 부동산 투자를 소액으로 간접 투자할 수 있게 해주는 장점이 있습니다.

(2) 유동성 확보

부동산은 팔고 싶다고 해서 바로 팔 수 없습니다. 큰 돈이 오가는 거래이기 때문에 오랜 시간이 걸리기 마련인데요. 반면 리츠 투자는 현금이 필요할 때 바로 리츠 주식을 팔고 유동성을 확보할 수 있습니다.

(3) 고배당 및 수익성

리츠는 이익 중 90% 이상을 주주에게 배당으로 돌려줘야 하는 의무가 있습니다. 그래서 리츠 주식은 대부분 배당률이 높죠. 또한 주가 상승에 따른 시세 차익을 얻을 수도 있는데요. 지난 20년간 수익률을 비교해보면 리츠 수익률이 S&P 500 수익률보다 높기도 합니다.

미국 리츠 수익률 비교
출처 : REIT Average & Historical Returns Vs. U.S. Stocks (S&P 500)

하지만 언제나 그렇듯 장점만 있는 투자는 없죠. 미국 리츠 투자의 단점과 위험에 대해서는 아래 글을 참고하시길 바랍니다.

미국 리츠 종류

1. 투자 대상에 따른 분류

미국에는 다양한 종류의 리츠가 있습니다. 리츠의 종류는 어떤 부동산에 투자하는지에 따라 나누어지는데요. 투자 대상에 따라 아래와 같이 총 12가지 종류로 분류해볼 수 있습니다.

  • Office REITs, Health Care REITs, Industrial REITs, Retail REITs, Data Center REITs, Lodging REITs, Residential REITs, Self-storage REITs, Infrastructure REITs, Specialty REITs, Timberland REITs, Diversified REITs

2. 미국 리츠 대장주 (종류별)

각 종류별 리츠에 대한 설명과 대장주 티커(Ticker)는 다음과 같습니다.

(1) Office 오피스 리츠

오피스 빌딩을 매입하여 임대를 주고 렌트(월세)를 받는 형태의 리츠입니다. (O, DLR, CWH, COR, LPT, ARE)

(2) Health Care 헬스케어 리츠

다양한 종류의 헬스케어 부동산에 투자하는 리츠입니다. 주로 시니어 커뮤니티(실버타운), 병원, 의료 시설, 간호 시설 등에 투자합니다. (NHI, WELL, VTR, OHI, PEAK, HTA, MPW)

(3) Industrial 인더스트리얼 리츠

물류 센터와 물류 창고 같은 산업용 부동산에 투자하고 임대를 주는 형태의 리츠입니다. (PLD, DRE, EXR, PSA)

(4) Retail 리테일 리츠

쇼핑몰이나 아웃렛 센터 같은 상업용 건물에 투자하는 리츠입니다. (WHLR, ADC, TCO)

(5) Data Center 데이터센터 리츠

대규모 서버를 운영할 수 있는 데이터 센터에 투자하는 리츠입니다. (EQIX, DLR, XYZ, COR, QTS, CONE)

(6) Lodging 로징 리츠

호텔이나 리조트를 소유하고 거기에서 나오는 각종 수익(임대료 포함)을 받는 형태의 리츠입니다. (MGP, HST, SHO, APLE)

(7) Residential 레지덴셜 리츠

주거용 부동산에 투자하는 리츠로 아파트, 싱글 하우스, 기숙사 등을 운영합니다. (AMH, MAA, SUI, INVH)

(8) Self-storage 셀프 스토리지 리츠

개인 저장 창고 시설을 운영하는 리츠입니다. (PSA, NSA, SELF, EXR, LSI, CUBE)

(9) Infrastructure 인프라스트럭쳐 리츠

기간 산업과 연관된 부동산에 투자하는 리츠 종류입니다. 주로 광케이블 부지, 통신탑, 송유관 부지 등에 투자합니다. (AMT, CCI, SBAC, UNIT)

(10) Specialty 스페셜티 리츠

영화관, 극장, 카지노, 농장, 옥외 광고판 등 특수 목적을 가진 부동산에 투자하는 리츠입니다. (LAMR, EPR, GLPI, SAFE, VICI)

(11) Timberland 팀버랜드 리츠

벌목장이나 벌목 부지에 투자하는 리츠로 목재를 벌목하여 수익을 얻습니다. (WY, CTT, PCH, RYN)

(12) Diversified 다이벌서파이드 리츠

앞서 본 리츠 종류들은 어느 한 분야의 부동산에만 투자하는 리츠들이었습니다. 반면 Diversified 리츠는 여러 종류의 부동산에 투자하는 리츠를 의미합니다. (ALX, HHC, VNO, AAT)

미국 리츠 투자 방법

1. 미국 리츠 주식

리츠에 투자하려면 리츠 회사의 주식을 구입해야 합니다. 리츠 주식을 고를 때 다양한 지표를 활용하는데요. 그 중에 꼭 알아두어야 할 지표는 1) 공실률(Occupancy) 2) 운영비(OpEx) 3) 렌트 대비 현금비율(EBIDAR) 4) 운영 현금 흐름(FFO) 입니다. (아래 글 참고)

참고로 리츠 주식을 고를 때는 회사의 Income Statement를 봐야 합니다. Income Statement란 P&L(Profit & Loss, 손익계산서)로서 기업의 매출, 비용, 순수익을 볼 수 있는 자료를 말하는데요. 리츠의 경우에는 단순히 Net Income을 봐서는 안되고, FFO(Funds From Operations)를 살펴봐야 합니다.

FFO = Net Income (순수입) + Depreciation (감가비) + Amortization (상각비) – Gains on Sales of Property (부동산 양도손익)

2. 미국 리츠 순위

어떤 리츠를 선택해야할지 모를 때는 보통 순위를 참고합니다. 미국 리츠 순위에 대해서는 reit.com과 reitnotes.com 같은 사이트를 살펴보면 되는데요. reitnotes.com 는 따로 회원가입 및 유료 결제를 해야합니다.

3. 미국 리츠 세금

미국 리츠는 배당금을 많이 주기 때문에 배당금(dividend)에 대한 세금을 신경써야 합니다. 일반적으로 주식 배당금은 보유한 기간(최소 61일)에 따라 세율이 줄어들죠. 하지만, 리츠 배당금은 non-qualified dividend이기 때문에 보유 기간에 따른 세율 혜택을 받지 못합니다. (아래 글 참고)

따라서 미국 리츠 배당금에 대해 절세할 수 있는 방법은 은퇴 계좌(IRA)를 이용하는 것입니다. 은퇴 계좌는 여러가지 세금 혜택을 받을 수 있기 때문인데요. 특히 Roth IRA는 투자 수익에 대해 면세(tax-free)이기 때문에 리츠 투자는 Roth IRA로 하는 것이 좋습니다. (아래 글 참고)

미국 리츠 ETF

1. 미국 리츠 ETF 상위 5종목

시가 총액 순으로 미국 리츠 ETF 상위 5종목을 나열해보면 다음과 같습니다. 참고로 운용비율(expense ratio, 운용보수)은 매년 차감되는 ETF 운용 수수료를 의미하는데요. 따로 지불하는 것은 아니고 ETF 주가에 미리 반영됩니다.

  1. VNQ : 뱅가드 리츠 ETF / 시총 297.4억 달러 / 운용비율 0.12%
  2. SCHH : 슈왑 리츠 ETF / 시총 45.0억 달러 / 운용비율 0.07%
  3. IYR : iShares 리츠 ETF / 시총 43.7억 달러 / 운용비율 0.42%
  4. XLRE : SPDR 리츠 ETF / 시총 22.3억 달러 / 운용비율0.13%
  5. ICF : 코헨리츠 ETF / 시총 19.0억 달러 / 운용비율 0.34%

2. 미국 리츠 ETF 추천

미국 리츠 ETF에는 여러 종류가 있지만 VNQ가 시총이나 운용보수 측면에서 가장 추천할 만하다고 생각됩니다. VNQ는 뱅가드에서 운영하며, 리츠 ETF 중 신뢰도가 가장 높다고 볼 수 있는데요. 배당 지급은 분기별로 이뤄지며 평균 3~5%의 배당률을 보여주고 있습니다.

vnq top 10 holdings

VNQ에서 보유하고 있는 종목 중 American Tower Corp.(AMT)가 가장 높은 비율을 차지하고 있습니다. 그 외 물류 시설 리츠 Prologis Inc.(PLD)와 인프라스트럭쳐 리츠인 Crown Castle Inter.(CCI)이 뒤를 잇고 있죠. 참고로 Vanguard Real Estate Index Fund(VRTPX)에도 AMT, PLD, CCI 등이 비슷한 비율로 채워져 있습니다.

마무리

조물주 위에 건물주라는 말이 있습니다. 부동산의 투자 자산으로서의 매력을 한마디로 나타낸 말이라고 할 수 있는데요. 미국 리츠 투자는 목돈이 없더라도 소액으로 당장 시작할 수 있는 부동산 간접 투자 방법이죠. 따라서 자산 배분 관점에서 포트폴리오에 편입시킬 만한 투자 방법이라고 생각합니다.

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