미국 부동산 가격이 2008년 서브 프라임 모기지 사태를 극복하고 10년 이상 올랐죠. 그러면서 미국과 해외에서 미국 주택 구입을 위한 융자를 찾는 수요가 많아졌는데요. 오늘은 “미국 주택 융자“에 대해 정리해보고 금리 및 추천 상품을 살펴보도록 하겠습니다.
미국 주택 융자 란?
1. 주택 융자와 주택 담보 대출
미국에서 말하는 주택 융자란 모기지론을 의미합니다. 모기지론은 일반적인 주택담보대출과 조금 다른 점이 있는데요. 기간 측면에서 주택담보대출은 1~3년 정도인 반면에 모기지론은 15년 또는 30년으로 장기입니다. 그리고 금리에 있어서도 모기지론은 주로 고정금리(Fixed Interest Rate)가 적용되죠.
참고로 융자와 대출이라는 용어에 대해 헷갈려 하시는 분들이 있는데요. 융자란 대출보다 조금 더 넓은 개념으로 사용되고 있습니다. (아래 글 참고)
엄밀히 말하면 모기지론도 주택담보대출의 일종입니다. 하지만 미국에서는 주택 담보 대출보다 주택 융자라는 용어를 더 많이 쓰고 있는데요. 그리고 앞서 말했듯이 주택 융자는 모기지론(Mortgage Loan)이라고 하기도 합니다.
2. 미국 주택 융자 비용
미국 주택 융자를 받으면 원금에 대한 이자를 냅니다. 그리고 이자 뿐만 아니라 각종 수수료도 들게 되는데요. 예를 들어 오리지네이션 수수료(Origination Fee), 감정비(Appraisal Fee), 프로세싱 수수료(Processing Fee) 등이 있습니다. 그리고 다운페이가 20% 미만인 경우에는 모기지 보험(PMI)을 가입하고 보험료도 납부하게 됩니다.
미국 주택 융자 이용
1. 주택 융자 이용 시 주의사항
미국 주택 융자를 이용하려고 한다면 먼저 사전 융자 승인(Mortgage Pre-Approval)을 받아야 합니다. 간혹 처음 미국 집을 구입하는 분들이 사전 융자 승인 없이 집부터 찾기도 하는데요. 아래 미국 생애 첫 주택 구입 시 자주하는 실수에 대한 글을 꼭 참고해보시길 바랍니다.
2. 한국인의 경우
미국 영주권자는 한국 국적이지만 미국 주택 융자를 이용할 때 시민권자와 별다른 차이가 없습니다. 시민권자나 영주권자가 아닌 경우(순수 한국 국적)에도 미국 주택 융자를 받을 수 있지만, 다운페이를 40% 이상 해야하는 등 몇 가지 제약사항이 있습니다. (아래 유튜브 영상 참고)
미국 주택 융자 금리
1. 금리 결정 요소
미국 주택 융자 금리는 소득(income)과 크레딧 점수(Credit Score) 그리고 다운 페이먼트(Down Payment)에 따라 다른게 책정됩니다. 그리고 은행 기준 금리는 미국 경제 상황에 따라 변동하기 때문에 미국 모기지 이자율 추이를 잘 살펴봐야 합니다. (아래 글 참고)
주택 융자 이자율은 1%의 차이만으로도 월 페이먼트 부담이 커지기 때문에 최대한 낮게 받는 것이 좋습니다. 이를 위해서는 평소 크레딧 스코어를 잘 관리하여 최소 580점 이상(750점 이상 권장)으로 만들어야 하며, 다운페이도 최대한 모으는 것이 좋습니다.
2. APR에 대해
미국 주택 융자를 받을 때 이자율(rate) 대신 APR이라는 용어도 많이 보시게 되는데요. APR이란 Annual Percentage Rate의 약자로 이자율(rate)에 각종 융자 비용을 포함한 개념입니다. APR에 대한 자세한 내용과 계산 방법은 아래 글을 읽어보시길 바랍니다.
미국 주택 융자 추천
1. 미국 주택 융자 종류
미국 주택 융자는 크게 2가지로 나눠볼 수 있습니다. 첫 번째는 시중 은행이나 금융기관에서 나오는 컨벤셔널 론(Conventional Loan)입니다. 컨벤셔널 론은 은행에서 직접 위험 부담을 안고 융자를 해주기 때문에 어느 정도 크레딧 스코어와 다운페이를 마련해야 합니다.
두 번째는 미국 정부에서 보증을 서주는 모기지론입니다. 여기에는 FHA 론, USDA 론, VA 론 등이 있는데요. 미국 정부가 보증하는 주택 융자는 각 모기지론에서 요구하는 자격 요건을 만족해야 합니다. (아래 글 참고)
2. 어떤 융자를 선택해야 하나
우선 고려해볼 것은 다운페이를 몇 %까지 할 수 있는가 입니다. 다운페이에 따라 받을 수 있는 모기지론 종류가 많이 달라지는데요. 만약 다운페이가 부족하다면 정부 지원 주택 융자를 받는 것을 추천합니다.
만약 미국 주택 융자를 선택하기가 어렵다면 따로 모기지 브로커를 고용하는 방법도 있는데요. 모기지 브로커에 대해서는 다음 글을 참고하시길 바랍니다.
마무리
이상 이번 글에서는 미국 주택 융자와 관련해서 글을 정리해봤습니다. 미국 주택 융자는 워낙 종류가 다양하고 금리 등 조건이 천차 만별이기 선택하기가 어려운데요. 따라서 미국 주택 구입을 계획하고 있다면, 모기지 이자율 추이와 주거래 은행이나 금융기관의 모기지 상품을 미리미리 살펴봐야 합니다.
추가로 꼭 읽어봐야 할 글들
- 미국 주택 구입 절차 및 필요 예산 총정리 (2020년)
- 해외 부동산 취득 신고, 송금, 절차 정리 (주의사항 포함)
- 한국 부동산 처분 미국 세금 정리 (양도세, 증여세 등)
- 미국 양도소득세 세율, 신고, 계산 방법 (한국 부동산 포함)
- 비거주자 해외 부동산 취득 신고 및 절차 정리 (영주권자 등)
- 한국 미국 송금 방법 정리 (미국 주택 자금, 유학 자금 등)
