비거주자 해외 부동산 취득 신고 및 절차 정리 (영주권자 등)

해외에서 거주나 투자 목적으로 부동산을 취득하는 경우가 있습니다. 영주권자나 시민권자 분들은 해외 거주하고 있다면 한국 입장에서 비거주자로 구분되는데요. 이번 글에서는 비거주자 해외 부동산 취득 관련하여 해외 부동산 신고가 필요한지, 절차는 어떻게 되는지 정리해보고 주의사항을 살펴봤습니다.

비거주자 해외 부동산 취득

비거주자 해외 부동산 취득

1. 거주자 비거주자 구분

세법에서는 거주자와 비거주자의 구분이 중요합니다. 한국 소득세법 제1조의 2에 따르면 거주자국내 주소를 두거나 183일 이상 국내 거소를 둔 개인을 의미하는데요. 다만, 거주자 비거주자 기준은 가족 및 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판정되기 때문에 복잡한 문제이기도 합니다. (소득세법 시행령 제2조 의거)

2. 비거주자의 한국 부동산 취득

이 글은 비거주자가 미국 등 해외 부동산을 취득하는 경우에 대해 다루고 있습니다. 비거주자의 한국 부동산 취득에 대해서는 외국환거래규정 제9-42와 제9-43조에 규정되어 있는데요. 이에 대해서는 아래 글을 참고하시길 바랍니다.

3. 거주자의 해외 부동산 취득

한국 거주자가 미국 등 해외 부동산을 취득하면 외국환거래규정 제9-39조 제2항에 따라 외국환은행에 신고해야 합니다. 이에 대한 내용은 아래 단락에 다뤄보도록 하겠습니다.

비거주자 해외 부동산 취득 신고

1. 해외부동산 취득 신고 규정

거주자가 미국이나 해외 부동산을 취득하거나 처분하면 외국환 은행에 신고해야 합니다. 현재 해외부동산 취득 신고에 대한 규정은 현재 거주자에 대해서만 적용되고 있죠. 해외 부동산 취득 신고에 대한 자세한 내용은 다음 글을 읽어보시길 바랍니다.

2. 2018년 세법개정안 (영주권자 포함)

2018년 세법 개정안에서는 2020년부터 영주권자에 대해서도 해외 부동산 취득 신고를 하도록 하는 안이 포함되어 있었습니다. 이 때문에 당시 한인 사회에서 많은 혼선이 일어나기도 했었는데요. (아래 기사 참고) 아직 실제로 세법에 적용되지는 않았습니다.

2. 해외부동산 취득 신고 과태료

거주자가 해외부동산 취득 신고를 하지 않으면 부동산 가액의 2~10%까지 과태료가 부과될 수 있습니다. 부동산 매매 가액이 큰 경우 상당한 과태료를 물 수 있으니 해외 부동산 매입 시에는 관련 규정을 면밀히 검토해야 합니다.

비거주자 해외 부동산 취득 절차

현재 한국 세법 상 영주권자나 시민권자가 미국 부동산 취득할 때는 따로 한국에 보고나 신고할 것이 없습니다. 다만, 2018년 세법개정안에 영주권자의 해외 부동산 취득에 대한 내용이 포함된 사례가 있기 때문에 영주권자 분들은 항상 한국 세법 개정 내용을 주시하여야 할 것으로 보여집니다. 아울러 미국 세법도 계속 변경되니 같이 살펴보아야 합니다.

  • 한국 세법 개정 내용 (2020년)(추가예정)
  • 미국 세법 개정 내용 (2020년)(추가예정)

만약 미국에서 부동산 구입을 준비하신다면 아래 미국 주택 구입 절차에 대한 글을 참고하시길 바랍니다.

비거주자 해외 부동산 취득 주의사항

1. 한국 부동산 매각 자금 송금

비거주자가 해외 부동산을 취득할 때 많은 분들이 한국 부동산을 매각하고 그 자금을 해외로 송금합니다. 비거주자가 한국 부동산을 매각할 때는 양도소득세와 증여세 등에서 거주자와 다르게 적용되는 점이 있으니 주의하여야 합니다.

아울러 한국에서 미국으로 송금 시에는 외국환거래법에 따라 자금출처확인서를 준비 해야할 수도 있습니다. 한국 미국간 송금에 대해서는 관련해서 아래 글을 참고해보세요.

2. 미국 세금 (양도소득세, 증여세)

미국에서 부동산을 구입했다면 앞으로 발생할 수 있는 양도소득세와 증여세를 고려해봐야 합니다. 또한 한국 부동산을 매각했다면 비거주자(미국 영주권자, 시민권자, 재외동포 등) 분들은 이에 대해서도 IRS에 보고 해야 합니다.

3. 해외 금융 자산 보고 (FBAR, FATCA)

한국 부동산 매각 후 자금을 통장에 넣게 되죠. 이때 한국을 포함하여 해외 모든 금융자산(예적금, 펀드, 보험 등)의 총합이 일정 기준을 넘으면 FBAR와 FATCA 보고를 해야 합니다. 관련해서 아래 글을 참고해보세요.

마무리

이상 비거주자(영주권자, 시민권자, 재외국민, 재외동포 등) 분들의 해외 부동산 취득과 관련하여 해외 부동산 신고를 해야하는지, 절차와 주의사항은 무엇인지 알아봤습니다. 현재는 비거주자의 해외 부동산 취득 신고 의무가 없는 것으로 보이지만, 향후에 세법 개정이 될 수도 있으니 이에 대해 관심을 가지고 보셔야 합니다. 또한 한국과 미국 세법에 대해서도 어느정도 알아두셔야 하는데요. 이에 대해서 아래 글들을 참고하시길 바랍니다.

추가로 꼭 읽어봐야 할 글들