미국 부동산 가격이 계속 오르고 있습니다. 집을 사고자 하는 수요에 비해서 공급이 턱 없이 부족하기 때문인데요. 이럴 때 집을 팔면 시세 차익을 얻을 수 있지만, 세금이 걱정 되죠. 이번 글에서는 미국 집 팔때 세금 및 면제 자격에 대해서 정리를 해보았습니다.
미국 집 팔면 내는 세금 (Capital Gain tax)
집이나 주식을 팔고 차익이 생기면 Capital Gain tax를 내야 합니다. 한국말로 양도소득세라고 하죠. Capital Gain tax는 보유기간에 따라 세율이 다르게 적용되는데요. 자세한 내용은 아래 글을 살펴보시길 바랍니다.
미국 집 팔때 세금 면제 (exclude)
미국에서는 주거용 주택(Primary residence)에 대해서 싱글은 $250,000 부부는 $500,000까지 Capital Gain tax를 면제줍니다. 예를 들어 $250,000에 구입한 집을 $500,000에 팔아서 $250,000의 시세 차익이 발생하였다면, 전액 Capital Gain tax가 면제되는 것이죠.
주택 판매 시 세금 면제는 Internal Revenue Code(IRC, 미국 세법) Section 121에 명시되어 있습니다. 그래서 미국 집 팔 때 세금 면제 받는 것을 Section 121 Exclusion이라고도 하는데요. 간단히 Home sale exclusion으로 불리기도 합니다.
미국 집 팔때 세금 면제 자격
Section 121 Exclusion 적용을 받으려면 ownership test와 use test 2가지를 만족해야 합니다. 즉, 지난 5년 중 2년 이상을 main home으로 소유하고(ownership test) 사용(use test)해야 합니다. 참고로 2년의 기간은 연속되지 않아도 됩니다. 예를 들어 2015년에 구입한 집을 2020년에 파는 경우, 2015년부터 2016년까지 1년 동안 거주하고 2019년부터 2020년까지 1년 동안 거주하여도 자격이 됩니다.
또한, 지난 2년 동안 다른 집으로 면제 받은 적이 없어야 합니다. 즉, 2019년에 집을 팔고 Home sale exclusion을 받았다면, 2020년에는 면제 받을 수 없습니다.
미국 집 팔때 내는 세금 계산
1. 집 매매 시 각종 수수료
Captial Gain을 계산하려면 원가(Basis)와 판매가(Sales price)를 알아야 합니다. 원가에는 집 구입 비용이 모두 포함됩니다. 따라서 집 구입가에 타이틀 수수료, 에스크로 수수료, 부동산 에이전트 수수료도 모두 원가로 더해지게 됩니다.
2. 집 보수 및 개량 비용
집 보수 및 개량(major improvements) 비용도 원가에 더해집니다. 예를 들어 지붕이나 보일러 교체 같이 실질적으로 집의 가치를 올린 경우 그 비용도 원가로 추가되는 것이죠. 단, 방 하나에 페인트 칠을 하는 등 간단한 보수인 경우에는 해당되지 않습니다.
3. 홈 오피스로 사용한 경우
집의 일부를 홈 오피스로 사용한 경우 감가(depreciation)된 부분에 대해서 세금 혜택을 받습니다. 하지만 집을 팔 때 Gain이 발생한 경우, 그동안 홈 오피스 용도로 감가한 부분은 Schedule D에 소득으로 추가되어 세금을 내게 됩니다. (Section 1250 참고)
미국 집 팔때 세금 FAQ
1. Date of sale (판매 시점)
Home sale exclusion 자격을 체크하려면 집을 판매한 시점(Home’s date of sale)을 알아야 합니다. 집 판매 시점은 일반적으로 중개인이 발행하는 Form 1099-S(box 1)에 기재된 날짜를 기준으로 합니다.
만약 Form 1099-S를 받지 않았다면, 미국 집 명의(title)가 바뀐 시점 vs 집에 대한 경제적 부담이 실질적으로 이전된 시점 중 빠른 날을 기준으로 합니다. 법적으로 대부분 이 2가지 날짜는 동일합니다.
2. 여러 집을 소유한 경우
집을 1채만 가지고 있다면 대부분 main home으로 인정됩니다. 그런데 동시에 여러 집을 가지고 있다면 main home에 대한 이슈가 생길 수 있는데요. IRS에서는 아래와 같은 정황을 근거로 main home을 판단합니다.
- 우체국에 명시된 집 주소
- 투표 등록 주소
- 세금 납부 주소
- 운전면허증 등록 주소
- 직장, 주거래 은행, 가족이 많이 거주하는 곳 등을 고려
또한 main home으로 인정되는 미국 주택 종류에는 싱글홈, 콘도미니엄, 협동주택 뿐 만 아니라 이동 주택(mobile home), 주거용 보트(houseboat)도 해당됩니다.
3. 부부간 거래
배우자간 거래에서는 Capital Gain이 발생하지 않습니다. 따라서 단독 소유이든 공동 소유이든 배우자에게 소유권이나 지분을 넘겨도 따로 낼 세금이 없는 것이죠. 이혼에 따른 재산 분할로 전 배우자에게 이전되는 것도 Capital Gain이 생기지 않습니다. 단, 배우자가 미국 비거주자(nonresident alien)인 경우는 예외로 Capital Gain이 발생할 수 있습니다.
마무리
이상 미국 집 팔때 세금 및 Capital Gain tax 면제에 대해서 살펴봤습니다. 집을 사고 파는 일은 중요한 이벤트이기 때문에 비용과 세금을 꼼꼼히 점검해봐야 하는데요. 미국 집 팔면서 내는 세금을 최소화 할 수 있도록 미리 세법 규정에 대해서 체크해두시길 바랍니다.
추가로 읽어볼 글들
- 타이틀 보험 뜻과 타이틀 보험료 정리 (미국 부동산 상식)
- 한국 부동산 처분 미국 세금 정리 (양도세, 증여세 등)
- 미국 영주권자 위임장 영사관 발급 (한국 부동산 매도용)
- 미국 세금 공제 항목 정리 (자영업자, 기부금, 교회 헌금 등)
- https://www.irs.gov/taxtopics/tc701
- https://www.irs.gov/pub/irs-pdf/p523.pdf