미국 집 명의 총정리 (종류, 변경, 분쟁사례 등)

By 미국 부동산 투자

미국 주택을 구입하면 명의를 어떻게 할 것인지 결정해야 합니다. 한국에서는 주로 단독 명의로 하지만, 미국 거주용 주택은 대부분 부부 공동명의로 하고 있죠. 이번 글에서는 미국 집 명의 종류와 변경 방법, 그리고 FAQ등을 정리하였습니다.

목차 (Contents)

미국 집 명의 종류

미국에서는 부동산 명의로 개인(자연인)이나 법인 이름을 등록할 수 있습니다. 명의 종류는 크게 단독 명의와 공동 명의로 나눌 수 있으며, 공동 명의는 다시 1) 부부 공동 소유, 2) 자동 상속 공동 소유, 3) 단순 공동 소유로 나눌 수 있습니다.

미국 집 명의 형태 및 변경 방법 정리

1. 단독 소유 (Sole Ownership)

단독으로 소유권을 갖는 방식입니다. 명의자가 사망하면 상속 절차를 밟게 되며 상속세가 발생하는데요. 주거용 자택(Main home, 5년 보유, 2년 거주)은 양도소득세는 25만 달러까지 면제 받을 수 있습니다. (아래 글 참고)

2. 부부 공동 소유 (Tenants by the Entirety)

법적으로 부부인 두 사람이 공동으로 명의를 올리는 방식입니다. 미국에서는 부부가 주택을 구입할 때 특별한 이유가 없으면 대게 이 방식을 선택합니다. Deed(권리증서)에는 부부 각각의 이름이 적히고 그 옆에 husband and wife라고 기재됩니다.

(참고로 tenant는 보통 임차인을 뜻하지만, 사용 권리를 가진 자라는 의미로 사용되기도 함, Entirety는 전부를 의미)

(1) 혜택

정부에서는 부부 공동 소유를 장려하여 아래와 같은 혜택을 주고 있습니다.

  • 주거용 자택 양도소득세 50만 달러 면제
  • 배우자 사망 시 자동으로 소유권 상속 (별도 상속 절차 없음)
  • 배우자 상속세 면제

(2) 권리와 책임

집에 대한 모든 권리와 책임을 부부가 함께 갖게 됩니다. 따라서  재산을 이전하거나 매각하려면 부부 쌍방이 동의해야합니다. 만약 대출 상환금을 연체하거나 상환 불능이 되면 부부 크레딧이 같이 떨어지게 됩니다.

(3) 이혼 시

이혼하면 자동으로 명의 형태가 tenancy in common으로 전환되고 각각 1/2씩 지분을 갖게 됩니다.

3. 자동 상속 공동 소유 (Joint Tenancy)

자동 상속 공동 소유(조인트 테넌시)는 공동 명의로 부동산 권리를 가질 때 사용합니다. 부부 공동 소유와 비슷하나 상속세 면제는 되지 않습니다. 주로 부모자식, 형제자매, 친척, 친구, 약혼자가 집 전체를 같이 쓸 때 조인트 테넌시로 등록합니다.

(1) 사망 시

공동 소유자 중 한 사람이 사망하면 자동으로 남은 공동 소유자에게 동일 비율로 지분이 이전됩니다. 이처럼 자동으로 상속되기 때문에 복잡한 상속 절차는 없습니다. 다만, 부부 공동 소유와 달리 상속세가 발생합니다.

(2) 권리와 책임

공동 소유자 각각은 n분의 1만큼 자신의 소유권을 주장할 수 있고, 자기 지분을 제 3자에게 팔거나 증여할 수 있습니다. 만약 이런 경우가 발생하면 자동으로 Tenants in Common으로 명의 형태가 바뀌게 됩니다.

(3) 부부의 경우

법적 부부도 조인트 테넌시를 선택할 수 있습니다. 하지만 부부 공동 소유처럼 상속세 면제 특혜가 없기 때문에 특별한 이유가 아니라면 이 방식을 선택하지는 않습니다.

4. 단순 공동 소유 (Tenants in Common)

단순 공동 소유는 지분을 명확히 할 때 주로 사용합니다. 지분이 명확하지 않은 경우에는 공동 소유자가 n분의 1씩 지분을 갖습니다. 주로 친구나 친척간 투자 목적으로 미국 부동산을 구입할 때 사용됩니다.

(1) 사망 시

공동 소유자 중 한 사람이 사망하면 그 지분은 나머지 공동 소유자에게 자동으로 상속되지 않습니다. 따라서 별도의 상속 절차를 거쳐 상속권자에게 상속되며, 상속세도 부과됩니다.

(2) 권리와 책임

지분 비율에 따라 권리와 책임을 갖게 됩니다. 따라서 부동산에서 나오는 수익과 비용 부담도 지분 비율에 따라 나눠집니다.

미국 집 명의 변경

1. 미국 집 명의 변경 방법

미국 집  명의 변경은 Deed(부동산 권리 양도서)를 통해서 합니다. 현재 소유권자(또는 공동 명의자 전부)가 Deed에 서명하고 등기를 하게 되는데요. 양도서는 주로 변호사가 작성하며, 비용은 300~500백 달러 정도합니다. (변호사 또는 타이틀 회사마다 다름)

2. 자녀 명의 추가

부부 공동 명의인 부동산에 자녀 명의를 추가할 수 있습니다. 주로 자녀에게 소유권 일부를 주거나 자동 상속으로 상속세를 피하기 위해 합니다. 명의 등록된 자녀도 월 페이먼트에 대한 소득 공제를  받을 수 있습니다.

자녀 명의를 추가하는 것은 부모 지분의 일부를 증여하는 것입니다. 따라서 IRS에 증여보고(Form 709)를 해야 합니다. 다만, 미국 증여세 면제 한도는 크기 때문에 대부분 보고만 하고 세금을 내지는 않습니다(아래 글 참고)

3. 명의 삭제

명의 삭제도 Deed를 통해서 합니다. 부부가 미국 집 명의에 자녀를 추가하고 나중에 본인들의 명의를 삭제하기도 하는데요. 예를 들어 노부부가 임대료가 저렴한 정부 지원 노인 아파트 입주하기 위해 명의를 삭제하고 주택을 자녀에게 넘기기도 합니다.

참고로 명의 삭제는 Deed(부동산 권리 양도서) 뿐 만 아니라 Quit Claim(권리 포기 선언)으로도 할 수 있습니다. 일정 양식의 Quit Claim Deed(권리 포기 증서)를 작성하여 공증 후 등기하면 명의가 삭제됩니다.

4. 명의 변경과 세금

미국에서는 단독이든 공동이든 소유권자로 명의 등록되면 재산이 있는 것으로 간주됩니다. 재산이 생기면 여러가지 세금 의무가 발생합니다. 따라서 명의 변경할 때는 세금을 잘 살펴봐야 합니다.

그리고 재산이 있으면  장학금이나 학자금 융자 시 불이익을 받을 수 있습니다. 따라서 특별한 경우가 아니면 주택을 실제 구입하고 비용을 부담하는 사람 명의로 등록하는 것을 권장합니다. 만약 부부라면 부부 공동 명의로 하는 것이 여러 면에서 바람직합니다.

미국 집 명의 FAQ

1. 약혼자라면?

약혼 관계는 법적으로 부부가 아니기 때문에 부부 공동 명의(Tenants by the Entirety) 로 부동산을 구입할 수 없습니다. 다만, 단독 명의 또는 Joint Tenancy나 Tenants in Common으로 등록할 수 있는데요. 추후 부부 공동 명의로 변경할 수 있습니다.

2. 명의 선택 시점

오퍼를 넣는 시점부터 어떤 명의로 할지 결정해야 합니다. 에스크로가 오픈될 때 명의 형태를 정하게 되는데요. 만약 부부 중 한명이 오퍼에 싸인하지 않았다면 부부 공동 명의 등록이 안될 수도 있습니다.

3. 융자와 체류신분

미국 부동산 구입 시 대부분 융자를 받습니다. 그런데 공동 명의로 융자를 받으려면, 명의자 전부가 은행이 인정하는 수준의 크레딧을 가지고 있어야 합니다. 또한 체류 신분상 거부 사유도 없어야 합니다.

4. 명의 변경과 융자

미국 집 명의 변경이나 추가는 Deed로 얼마든지 할 수 있습니다. 하지만 융자를 받은 사람의 명의는 빼지 못합니다. (보통 은행이 허용하지 않음) 그리고 명의 변경이 되더라도 은행 융자 Borrower(채무자)는 바뀌지 않습니다.

참고로 집 명의가 바뀌면 화재보험과 Deed of Trust(담보 신탁 증서) 명의도 수정해야 합니다. 그런데 Deed of Trust는 융자 은행이 가지고 있기 때문에 명의 변경 검토를 받게 됩니다. 따라서 융자가 있는 상태에서 명의 변경을 하려면 재융자(Refinancing)하여 새롭게 융자 서류를 만드는 것이 좋습니다.

주별 미국 집 명의 규정

이상 미국 집 명의 관련하여 정리해봐았습니다. 요약하자면 미국 부동산 명의 종류는 4가지로 나눌 수 있으며,  양도세나 상속세 등에서 차이가 있으므로 신중히 결정해야 합니다. 또한 주별로 규정이 다를 수 있으니 이 부분도 알아봐야 합니다.

1. 캘리포니아 (California)

예를 들어, 2001년 7월부터 캘리포니아에서는 Community Property with Right of Survivorship로 명의 등록을 할 수 있는데요. 부부 공동 명의로 할 때 Joint Tenancy보다 양도세 상향조정(Step-up)에서 유리하기 때문에  Community Property로 변경을 권장하는 것 등입니다.

2. 메사추세츠 (Massachusetts)

3. 뉴욕 (New York)

미국 집 명의 분쟁 주의

부동산 명의는 세금이나 각종 혜택에 영향을 주기 때문에 전략적으로 명의를 조정하기도 합니다. 그러다 간혹 잘못된 명의 설정으로 분쟁이 발생하기도 하는데요. 예를 들어, 크레딧이 안 좋은 친척을 대신해 융자를 받고 주택을 구입했다가 월 페이먼트 연체로 피해를 보는 경우 등입니다. 따라서 전략적으로 미국 집 명의 조정할 때는 이런 부분을 주의해야 합니다.

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