이번 글에서는 미국 주택 구입 타임라인(Timeline)을 정리해보았습니다. 언제 무엇을 준비하고, 어떤 일들을 했는지 적어보았는데요. 미국에 내 집 마련하면서 거쳐온 일들이 주마등처럼 떠오르네요. 아무쪼록 미국 첫 주택 구입하는 분들께 도움되는 내용이었으면 합니다.
미국 주택 구입 타임라인
아래 표는 저의 이번 미국 주택 구입 과정을 정리한 타임라인입니다. 저는 올 초 미국 주택 구입을 결정하고 한국 부동산을 매각하기로 했는데요. (참고: 한국 아파트 구입기) 그리고 그 자금을 송금하여 다운페이를 확보할 때까지 약 6개월(2020년 1월 ~ 6월)이 걸렸습니다.
한국 부동산 매각을 준비할 때는 하필이면 코로나 사태가 터져서 한국 방문이 무산되고 많은 어려움을 겪기도 했습니다. 그래서 결국 위임장을 작성하여 필요한 서류를 한국으로 보냈고, 부모님을 대리인으로 하여 한국 부동산을 매각하였습니다. (아래 글 참고)
이후 신한 글로벌 외환센터를 통해 한국에서 미국으로 송금을 하였고, 다운페이 자금을 마련했습니다. 그리고 미국 부동산 구입 시기와 지역을 조율한 뒤 7월 10일부터 본격적인 미국 주택 구입 절차에 돌입하게 되었죠.
미국 주택 구입 타임라인 상세
1. 리얼터 선정 및 Pre-approval
인터넷과 주변 지인들을 통해 여러 리얼터를 검토하였고, 그 중 한 분에게 이메일로 연락하였습니다. 보통 리얼터를 구할 때는 여러명을 만나보고 결정하는데요. 저희는 첫번째 리얼터 분과 잘 맞는 것 같아 그대로 진행하게 되었습니다.
사실 1년 전부터 지인들의 리얼터를 같이 만나보고, 오픈하우스도 같이 다녔었는데요. 그 중에는 마음에 드는 리얼터가 없더라고요. 그런데 다행히도 본격적인 프로세스에 돌입하기 전에 좋은 리얼터를 찾게 된 것이죠.
모기지 브로커도 리얼터와 같이 일하는 분으로 결정했습니다. 따로 모기지 브로커를 알아볼까도 했지만, 리얼터와 호흡이 잘 맞고 오랜 경력을 가졌다는 점에서 신뢰가 갔습니다. 그리고 이자율이나 클로징 코스트 조건도 괜찮았고요. 그렇게 리얼터께서 추천한 모기지 브로커를 통해 3일 정도 후에 Pre-approval 레터를 받게 되었습니다.
2. 오픈하우스 방문 및 오퍼 제출
Pre-approval을 받았기 때문에 주택 가격 및 예산을 어느 정도 확정할 수 있었습니다. 이미 1년 전부터 Redfin과 Zillow 앱을 설치해서 미국 주택 가격 및 모기지 이자율 동향을 보고 있었고, 미리 선호하는 조건을 입력하여 지속적으로 알람을 받고 있었습니다.
저희가 그렇게 Redfin과 Zillow에서 찾은 집과 리얼터가 추천한 집을 모두 방문하였고, 그 중 가장 마음에 드는 집에 오퍼(offer)를 제출하였습니다. 비록 경쟁이 심한 셀러 마켓이었지만, 리얼터께서 적절한 오퍼 금액을 제시했고, 셀러와 협상을 한 덕에 짧은 기간 안에 오퍼가 수락되었죠.
경쟁이 치열한 곳은 10번씩 오퍼를 넣어도 떨어지는 경우도 있다고 합니다. 특히 정말 마음에 드는 집에 오퍼를 제출하고 나면 수락될 때까지 가슴이 두근거리더군요. 그러다 오퍼가 수락되었다는 소식이 전해지면 마치 입시에 성공한 것 같은 기분이 들기도 했습니다.
3. 홈 인스펙션 및 컨틴전시 리무브
오퍼가 수락되자마자 홈 인스펙션을 예약했습니다. 인스펙션 업체도 리얼터께서 추천한 곳 중에서 결정했습니다. 인스펙션 비용은 대략 600~700달러 정도 나왔는데요. 인스펙션 할 때 인스펙터를 따라다니면서 집의 구조와 점검해야 할 곳을 배웠습니다. (인스펙터가 하나씩 설명해주더군요.)
그 와중에 론 프로세스가 진행되고 있었고, 각종 서류를 제출해야 했죠. 그런데 저는 두 번째 한국에서 미국으로 송금한 내역이 계속 문제였습니다. 은행에서는 혹시라도 한국에서 넘어온 자금이 불법 자금이거나 대출 받은 자금인지 의심하는 느낌이었습니다. 그래서 그에 대한 증빙서류를 여러차례 제출하였죠.
혹시라도 미국 주택 구입을 계획하고 있다면 최소한 3개월 이전에는 자금을 모두 미국 통장에 넣어두는 것이 좋습니다. 은행에서 보통 2~3개월 치 statement를 제출하라고 하더군요.
우여곡절이 있었지만, 다행히 론 검증 프로세스도 무사히 넘겼고, 커밋먼트 레터(commitment letter)를 받게 되었습니다. 커밋먼트 레터는 특별한 경우가 아니라면 은행이 대출을 해주겠다는 약속 같은 것이죠. 그렇게 커밋먼트 레터가 나온 날 론을 포함해 모든 컨틴전시가 리무브(contingency remove)되었습니다.
4. 에스크로 클로징
에스크로 기간동안에 셀러와 집에 대한 여러가지 부분을 조정하였습니다. 그리고 론 프로세스도 마지막 클로징 때까지 여러가지 서류에 싸인하고 제출해야 되더군요. 또한 클로징 전까지 미국 집 보험도 가입했고, 이사 준비도 진행하였습니다.
클로징 날에는 변호사 사무실에 방문하여 수 많은 서류에 싸인을 하였습니다. 최근에는 코로나 때문에 다 같이 모여서 클로징을 하지 않고, 필요한 인원만 만나서 진행한다고 하더군요.
일반적인 미국 주택 구입 타임라인
저는 미국 주택 구입 결정을 하고 이사 완료까지 총 8개월 정도가 소요되었습니다. 하지만, 본격적인 미국 주택 구입 타임라인 기간은 1개월 반 정도가 걸렸는데요. 사실 저희 케이스는 굉장히 빠른 축에 속한다고 합니다. (돌이켜보니 매일 매일이 정신 없던 것으로 기억되네요..)
참고로, 일반적인 미국 주택 구입 타임라인은 다음과 같다고 합니다. (How long it really takes to buy a house 참고)
- 리얼터 검색 : 1~2주
- pre-approval 받기 : 1~2주
- 찾고자 하는 집 조건 정리 및 검색 : 3~5일
- 집 샤핑 및 오픈하우스 방문 : 1주 ~ 4개월
- 오퍼 작성 및 협상 : 3~5일
- 론 승인 받기 : 1~2개월
- 집 감정(appraisal) 받기 : 1~2주
- 홈 인스펙션 : 1~3주
- 클로징 : 1일
위의 몇가지 과정은 동시에 진행할 수도 있습니다. zillow 연구 결과에 따르면, 대부분 바이어들의 미국 주택 구입 타임라인은 3개월 이내에 끝난다고 합니다. 하지만 13% 정도는 7개월에서 최대 1년까지도 걸린다고 하네요.
미국 주택 구입 타임라인 준비
미국 주택 구입은 1~2년 전부터 미리 준비하는 것이 좋습니다. 저희도 2년 전부터 미리 크레딧 스코어를 관리하였으며, 다운페이를 모으기 위해 계획을 세웠었는데요. VA론이나 FHA론 같이 0~3% 다운페이만 있어도 모기지 대출이 되는 경우가 있지만, 대부분 20% 이상 다운페이 준비가 필요합니다.
아무래도 20% 이하 다운페이는 모기지 보험(PMI)에 추가로 가입해야하거나 오퍼 경쟁에서 불리할 수 있기 때문이죠.
미국 주택 구입 타임라인 후기
이상 미국 주택 구입 타임라인 후기를 정리해봤습니다. 미국 생애 첫 주택 구입을 하면서 정말 많은 공부를 하게 되었는데요. 이렇게 코리얼티USA 블로그에 공부하고 경험한 내용들을 정리해보니, 홈오너가 되었을 때 기쁨이 다시 떠오릅니다.
미국 주택 구입 과정에서 정말 역류성 식도염이 생길만큼 스트레스 받는 일도 많았지만, 모두 무사히 마치고 나니 홀가분 하기도 하네요. 아무쪼록 미국 주택 구입을 준비하시는 분들께 이 내용들이 조금이나마 도움이 되어 드렸으면 합니다.
추가로 꼭 읽어봐야 할 글들
- 미국 집 보험 요점 정리 (홈 인슈런스 커버 항목, 용어 등)
- 미국 주택 감정(Appraisal)에 대해 알아둘 점 3가지
- 모기지 이자율 총정리 (현재 미국 모기지 이자율 전망 포함)
