외환거래규정 제9-39조 제2항에 따라 한국 거주자가 해외 부동산을 취득하려면 외국환은행에 신고하여야 합니다. 그리고 신고가 수리가 되면 해외 부동산 구입 자금을 해외로 송금할 수 있게 되는데요. 이와 관련해서 해외 부동산 취득 신고 및 송금 절차를 정리하고 주의사항을 알아보도록 하겠습니다.
해외 부동산 취득 신고
한국 거주자가 해외부동산을 구입하고자 한다면 외국환은행에 신고하여야 합니다. 그런데 이런 신고 의무를 모르고 해외 부동산을 구입하다가 막대한 과태료를 물게 되는 사례가 있는데요. 과태료가 부동산 매입가에 비례해서 부과되기 때문에 주의해야 합니다. (아래 기사 참고)
현재 해외 부동산 취득 신고는 (한국) 거주자에 한정되어 있습니다. 그런데 2020년 부터는 영주권자를 포함한 한국 국적자가 실거주 외 투자 목적으로 2억 이상 해외 부동산을 구입할 때도 신고대상에 포함된다고 하였는데요. (2018년 세법 개정안 내용) 이와 관련해서 비거주자(영주권자, 시민권자, 재외동포 등)의 해외 부동산 구입 및 취득에 대해 아래 글을 꼭 읽어 보시길 바랍니다.
해외 부동산 구입 송금
해외 부동산 구입을 위해서는 먼저 외국환은행을 지정해야 합니다. 외국환은행은 시중은행 (ex. 신한은행, 국민은행 등) 중에서 선정할 수 있으며, 해외 송금 시 해외부동산 취득 카테고리로 송금하게 됩니다. (아래 글 참조)
해외 부동산 취득 절차 및 서류
1. 목적에 따른 분류
신고는 부동산 취득 목적에 따라 2가지로 분류됩니다. 1) 주거용으로서 본인 또는 배우자가 해외에서 2년 이상 체제할 목적으로 구입하는 경우 2) 주거 이외 단순 보유 및 투자 목적으로 구입하는 경우로 나누어 지는데요. 이렇게 2가지 목적으로 나눠져 있지만 실질적으로 신고 서류나 절차에 큰 차이는 없습니다.
2. 신고 절차 및 사후관리
해외 부동산 매매계약이 확정되기 전에 취득 예정 금액의 10% 이내(최대 20만달러)에 대해 외국환 은행에 예비신고를 거쳐 해외로 송금할 수 있습니다. 이후 정식 신고가 수리되면 부동산 취득대금을 송금하고 3개월 이내 해외부동산 취득 보고서를 외국환은행에 제출해야 합니다.
만약 해외부동산을 처분하게 되면 다시 3개월이내에 외국환은행에 처분 보고서를 제출해야 하며, 별다른 변동이 없더라도 매 2년마다 부동산의 계속 보유사실 입증서류를 제출해야 합니다.
3. 신고 준비 서류
외국환은행에 제출할 서류에는 해외부동산 취득신고서, 신분증, 부동산매매계약서, 납세증명서 등이 필요합니다. 준비서류에 대한 자세한 내용은 아래 그림을 참고해보세요.
해외 부동산 취득 시 주의사항
2020년부터 신고를 누락 하면 종전보다 10배 이상의 과태료를 물 수 있기 때문에 주의해야 합니다. 특히 자녀 유학 경비로 송금한 돈으로 해외 부동산을 취득하거나, 신고 내용과 다르게 해외 부동산을 취득하지 않도록 해야 합니다. (아래 위반 사례 참고)
해외부동산 취득자금을 다른 명목으로 여러번 분산 송금하는 경우에도 국세청 조사를 받게 됩니다. 따라서 자금을 분산 송금하는 것은 위험할 수 있습니다. 또한 해외 거주 배우자 명의로 부동산을 구입 하더라도 그 자금 원천이 국내 거주 배우자인 경우도 신고 대상이 된다는 점도 알아두어야 합니다.
마무리
이상 해외 부동산 취득 관련해서 신고 및 절차와 주의사항에 대해 살펴봤습니다. 외환거래규정에 대해 잘 모르고 해외 부동산 구입을 진행하다가 뜻하지 않은 벌금을 받게 될 수도 있으니, 미국 부동산 구입이나 투자를 하시려는 분들은 이 규정에 대해 충분히 숙지 하시길 바랍니다.
추가로 꼭 읽어봐야 할 글들
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