비거주자 국내 부동산 취득 정리 (영주권자, 시민권자 등)

미국 뿐 만 아니라 한국 세법에서도 거주자 비거주자 구분은 중요합니다. 해외 영주권자, 시민권자, 재외국민은 한국에 거주하고 있지 않기 때문에 일반적으로 비거주자로 구분되는데요. 비거주자 국내 부동산 취득 시 어떤 절차가 있는지 그리고 어떤 점을 주의해야 하는지 살펴봤습니다.

비거주자 국내 부동산 취득

1. 거주자 비거주자 구분

먼저 본인이 한국 세법 상 거주자인지 비거주자인지 구분해야 합니다. 한국 소득세법에 의하면 거주자는 국내 주소가 있거나 183일 이상 국내 거소를 두고 있는 개인을 의미하는데요. 단순히 한국에 일정 기간 살고 있다고 해서 거주자로 인정되는 것은 아니기 때문에 이 부분에 대해 자세히 살펴봐야 합니다. (아래 글 필독)

• 거주자 비거주자 판정 및 세금 정리 (구분 법령 포함)

2. 비거주자 국내 부동산 취득 구분

미국 영주권자, 미국 시민권자 등 재외동포는 해외 거주하고 있다면 일반적으로 비거주자로 구분됩니다. 국내에서는 비거주자에 대해 부동산 취득 및 양도소득세, 증여세 등에서 거주자와 차이를 두고 있습니다.

• 비거주자 양도소득세 비과세 검토 (주택 보유기간 등)
• 비거주자 증여세 꼭 알아야 할 점 (영주권자, 재외국민 등)

비거주자 국내 부동산 취득 절차

1. 영주권자 국내 부동산 취득 (재외국민 포함)

재외국민은 한국 국적을 유지하면서 해외에 거주하는 한국 국민을 의미합니다. 미국 등 해외 영주권자도 재외국민에 포함되는데요. 참고로 재외국민은 해외 거소를 정한 날부터 30일 이내 재외국민 등록을 해야 합니다. (아래 글 참고)

• 영사관에서 재외국민 등록하기

영주권자와 재외국민은 한국 국적 국민이기 때문에 부동산 취득에 있어서 한국 거주자와 크게 다른 점이 없습니다. 미국 등 해외에서 국내로 송금할 때도 따로 외국환거래규정에 의한 부동산취득신고를 할 필요도 없는데요. 다만, 한국에서 미국으로 자금을 이체할 때는 외국환거래규정에 의한 제한이 있으니 이 부분은 아래 글을 참고하시길 바랍니다.

• 한국 미국 송금 방법 정리 (미국 주택 자금, 유학 자금 등)

2. 시민권자 국내 부동산 취득

재외동포에는 재외국민과 외국국적동포가 있습니다. 이중에서 해외 시민권자는 외국국적동포로 분류되죠. 시민권자는 한국 입장에서 외국인이기 때문에 국내 부동산을 취득할 때 따로 거쳐야 하는 절차가 있습니다.

대표적으로 외국환거래규정에 의한 부동산취득신고와 부동산거래신고등에관한법률 상 토지취득신고가 있습니다. 이에 대한 자세한 내용은 아래 글을 읽어보시길 바랍니다.

• 미국 시민권자 한국 아파트 구입 절차 (주의사항 포함)

위임장을 통한 비거주자 국내 부동산 취득

비거주자는 해외에 거주하고 있기 때문에 한국 방문이 쉽지 않습니다. 한국행 비행기값도 만만치 않고 요즘같이 바이러스 사태에는 더더욱 한국 방문이 어렵죠. 그래서 비거주자 분들이 국내 부동산을 취득할 때 위임장을 통해 진행하기도 합니다.

참고로 부동산 매매 위임장은 영사관에서  발급 받을 수 있는데요. 영주권자의 위임장 발급과 시민권자의 위임장 발급에 대해서는 다음 글을 참고해보세요.

• 미국 영주권자 위임장 영사관 발급 (한국 부동산 매도용)
• 미국 시민권자용 위임장 정리 (아포스티유 및 영사관 발급)

비거주자 국내 부동산 취득 시 주의사항

비거주자가 국내 부동산을 취득할 때는 몇가지 주의할 점이 있습니다. 첫번째는 양도소득세 입니다. 비거주자는 거주자와 달리 1세대 1주택 양도소득 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 그리고 장기보유특별공제에 있어서도 1세대 1주택 혜택을 받을 수 없다는 점을 알아야 합니다.

• 비거주자 양도소득세 비과세 검토 (주택 보유기간 등)
• 한국 부동산 양도소득세 계산 방법 정리 (2020년)

비거주자 분들이 국내 부동산을 취득하고 나중에 파실 때 이 부분에 있어서 실망하는 분들이 많은데요. 따라서 어느정도 미리 양도소득세에 대해 예측을 하고 있어야 합니다. 두번째로 미국 세금보고 입니다. 거주자는 전세계 소득을 보고해야 하는 의무가 있기 때문에 미국에도 양도소득세를 납부해야 합니다.

• 미국 양도소득세 세율, 신고, 계산 방법 (한국 부동산 포함)

마지막으로 해외 금융 자산 보고가 있는데요. 국내 부동산 구입을 위해 한국 통장으로 큰 금액을 입금하면 FBAR와 FATCA 보고 대상이 될 수 있습니다. FBAR와 FATCA에 대해서는 다음 글을 참고하세요.

• FBAR, FATCA 보고 준비 하기

마무리

이번 글에서는 비거주자의 국내 부동산 취득에 대해 살펴보았습니다. 영주권자 등 재외국민은 국내 거주자와 절차 상 차이가 없지만 시민권자 등 외국 국적 동포는 몇가지 신고 절차가 필요하죠. 아울러 한국 국내 부동산을 구입하고자 하시는 비거주자 분들은 양도소득세와 증여세 등 세금에 대한 고민도 미리 하시길 바랍니다.

추가로 꼭 읽어봐야 할 글들

• 한국 부동산 처분 미국 세금 정리 (양도세, 증여세 등)
• 영주권자 양도소득세 계산 및 알아야 할 3가지 (예시 포함)
• 양도소득세 세무사 비용 및 직접 납부 비교
• 해외송금 증여세 문제와 사례 정리 (주의사항 포함)
• 비거주자 증여세 꼭 알아야 할 점 (영주권자, 재외국민 등)
• 한국 증여세 세율, 법, 국세청 조사 등 총정리 (계산법 포함)