영주권자로서 미국에 거주하면서 한국에 보유하고 있는 아파트나 부동산을 매각하는 경우가 있습니다. 하지만 한국과 미국의 복잡한 세금 문제 때문에 고민을 많이 하게되는데요. 오늘은 영주권자 양도소득세 계산 방법과 더불어 꼭 알아두어야 할 3가지를 우선 정리해봤습니다.
영주권자 양도소득세 관련 법령
먼저 영주권자로서 한국 부동산을 매각하기 전에 꼭 알아야 할 세금 상식들이 있습니다. 외교부에서는 매년 한미 세금상식에 대한 내용을 정리하여 공개하고 있는데요. 만약 이 문서를 한번도 본 적이 없다면 반드시 읽어보시는 것을 권장드립니다.
오늘 살펴볼 양도소득세는 소득세법에 근거하여 부과되는 세금입니다. 소득세법을 보면 양도소득세를 내야하는 소득에 대해 정의하고 있는데요. 이중에서 부동산 매각으로 발생한 양도차익은 소득세 부과 대상으로 규정되어 있습니다.
영주권자 양도소득세 거주자 여부
영주권자 양도소득세 납부와 관련해서 가장 중요하게 판단할 부분은 “거주자 여부” 입니다. 여기서 거주자란 한국 거주자를 의미하는데요. 한국 거주자인지 여부에 따라 양도소득세 비과세 여부와 공제 적용 범위가 달라지기 때문이죠.
참고로 거주자란 국내에 주소를 두거나 183일 이상 한국에 거소를 둔 경우를 의미하는데요. 미국에서 오랜 기간 거주하고 있는 영주권자, 시민권자 등 재외국민이라면 대부분 비거주자에 해당됩니다. 즉, 국내에 장기간 머물고 있는 등 특별한 경우가 아니라면 거주자로 분류되지 않습니다.
영주권자 양도소득세 공제 항목
1. 양도소득세 비과세 여부
한국 거주자는 1세대 1주택으로 양도가액 9억 이하는 양도소득세가 비과세 됩니다. 즉, 양도소득세를 한 푼도 내지 않아도 된다는 얘기인데요. 다만, 2020년 1월 부터는 서울 전 지역을 포함하는 조정대상지역 부동산은 2년 동안 실거주를 해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. (아래 법령 참고)
문제는 영주권자는 특별한 경우를 제외하고 대부분 비거주자로 분류된다는 점입니다. 그렇기 때문에 대부분 영주권자는 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 단, 해외이주신고를 하고 이주한 경우 또는 취학, 근무 상의 이유로 세대 전원이 출국한 경우에는 출국일로부터 2년 이내 양도하는 경우에는 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. (소득세법 시행령 제154조 2항 나, 다목 참조)
2. 양도소득세 공제 항목
양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 뺀 금액인 양도차익에 여러가지 공제 항목을 적용한 후 세율을 곱하여 계산합니다. 양도소득세 공제항목 중에는 장기보유특별공제, 기본공제가 있는데요. 이중에서 기본공제는 거주자와 동일하게 적용됩니다. (아래 글 참고)
장기보유특별공제는 2가지 테이블로 나뉩니다. 첫번째는 기본적인 장기보유특별 공제이고 두번째는 1세대 1주택 장기보유특별 공제입니다. 이중에서 비거주자인 영주권자는 기본적인 장기보유특별공제만 적용받을 수 있습니다.
참고로 장기보유특별공제와 관련된 영주권자의 소송도 있었는데요. 아래 판례를 한 번 참고하시길 바랍니다.
영주권자 양도소득세 계산
그러면 영주권자 양도소득세 계산을 예시와 함께 자세히 알아보도록 하죠. 비거주자인 영주권자 A씨가 2020년 4월에 한국 아파트를 매각한다고 가정했을 때 양도소득세 계산입니다. A씨가 서울 아파트를 1억 8500만원에 구입했고, 3년 이상 보유한 후 2억 4500만원에 매각한 경우를 가정해보죠.
- 취득가액 : 185,000,000원
- 양도가액 : 245,000,000원
- 필요경비 : 3,600,000원 (법무사비 + 중개료 등)
- 양도차익 : 56,400,000원 (양도가액 – 취득가액)
- 장기보유특별공제 : 3,384,000원 (6% 적용)
- 양도소득금액 : 53,016,000원 (양도차익 – 장특공)
- 기본공제 : 2,500,000원 (비거주자도 적용)
- 양도소득세율 적용 (누진세율, 아래 그림 참조)
- 산출세액 : 6,903,840원
- 지방소득세 : 690,384원
위와 같이 계산하면 영주권자인 A씨는 양도소득세로 7,503,840원을 한국 국세청에 납부해야 합니다. 참고로 양도소득세율은 누진세율 방식으로 계산하는데요. 자세한 양도소득세율은 소득세법 제104조에 나와 있습니다.
마무리
지금까지 영주권자 양도소득세 계산 방법 및 예시와 관련 법령, 거주자 여부, 공제 항목 등 꼭 알아두어야 할 내용 3가지를 살펴봤습니다. 참고로 한국에 납부한 양도소득세는 미국 세금 보고 시 외국납부세액으로 공제(Foreign Tax Credit) 받을 수 있습니다. (아래 글 참고)
그리고 한국 부동산 매각 자금을 미국으로 송금하려면 금액에 따라 세무서에서 자금출처확인서를 받아야 합니다. 이때 양도소득세 납부를 제대로 했는지 확인하기 때문에 영주권자 여러분께서는 양도소득세 납부에 대해 잘 살펴보시고 진행하시길 바랍니다.
아울러 양도소득세 계산과 납부에 대해 어려운 점이나 애매한 점이 있다면 세무사 상담 및 대리신고를 고려하시고, 세무사 비용 및 수수료에 대해서는 아래 글을 참고해보시길 바랍니다.
추가로 꼭 읽어봐야 할 글들
- 한국 부동산 매도 절차 및 서류 총정리 (영주권자 등)
- 미국 생애 첫 주택 구입 시 자주 하는 실수와 질문 정리
- 모기지 이자율 총정리 (현재 미국 모기지 이자율 전망 포함)
- 모기지 브로커 찾는다면 꼭 참고하세요 (미국 주택 융자 팁)
- 타이틀 보험 뜻과 타이틀 보험료 정리 (미국 부동산 상식)
- 미국 주택 구입 절차 및 필요 예산 총정리 (2020년)