비거주자 양도소득세 비과세 검토 (주택 보유기간 등)

해외에서 한국 아파트를 매매할 때 중요하게 봐야 하는 것이 양도소득세입니다. 해외 거주 중인 재외국민, 재외동포 분들은 일반적으로 비거주자로 분류되기 때문인데요. 이번 글에서는 비거주자 양도소득세 관련해서 1세대 1주택 비과세주택 보유기간에 따른 공제 혜택을 받을 수 있는지 검토해보았습니다.

비거주자 양도소득세 검토 ( 주택 보유기간, 장기보유특별공제, 조정대상지역 등)

비거주자 양도소득세 검토

1. 비거주자란

한국 세법 상 거주자란 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인을 말합니다. 그리고 비거주자는 거주자가 아닌 자를 의미하는데요. 일반적으로 미국이나 해외에 거주하는 영주권자, 시민권자 등 재외동포는 특수한 경우가 아니라면 한국 세법상 비거주자로 분류되고 있습니다.

2. 미국 영주권자 한국 재산

앞서 얘기했듯이 한국에 직장과 가족이 있고 183일 이상 거주하지 않는다면 미국 영주권자는 대부분 비거주자로 분류됩니다. 따라서 한국 재산을 처분할 때 양도소득세 비과세나 공제 혜택이 거주자와 다르게 적용되는데요. 영주권자의 한국 재산 매각에 대해서는 아래 글을 꼭 참고하시길 바랍니다.

3. 재외동포가 알아야 할 한국 세금 상식

외교부에서는 매년 재외동포가 알아야할 한미 세금 상식을 PDF로 제작하여 배포하고 있습니다. 여기에는 한국과 미국의 세금 신고 방법, 양도세, 증여세, 상속세, 해외자산보고 등 재외동포가 꼭 알아야 할 내용들이 있으니 아직 보지 못하신 분들은 반드시 읽어보시길 바랍니다.

비거주자 양도소득세 비과세

1. 비거주자 1세대 1주택 비과세

한국 거주자는 아파트나 주택을 매도할 때 다음 조건을 모두 만족하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

  • 1세대 1주택
  • 양도가액 9억 이하
  • 조정대상지역의 경우 2년 실거주 필요 (2020년부터 적용)

반면 비거주자1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 단, 취학 및 근무상의 이유로 출국했거나 해외이주신고를 한 경우에는 출국 후 2년 이내 매도하면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. (아래 법령 참고)

2. 주택 보유기간

한국에서는 주택 보유기간에 따라 공제를 해주고 있는데요. 이를 장기보유특별공제(a.k.a 장특공)라고 합니다. 장기보유특별공제는 소득세법 제95조를 근거로 하고 있으며, 1세대 1주택 거주자는 주택 보유기간에 따라 24~80%까지 공제를 받을 수 있습니다. (3년 이상~4년 미만 : 24%, 10년 이상: 80%)

1세대 1주택 거주자 주택 보유기간 별 공제율

1세대 1주택 거주자와 달리 비거주자는 주택 보유기간에 따라 기본적인 장기보유특별공제율인 6~30%를 적용 받게 됩니다. (3년 이상~4년 미만 : 6%, 10년 이상 20%)

비거주자 주택 보유기간 별 공제율

참고로 비거주자 장기보유특별공제 관련해서 읽어볼만한 소송 사례가 있는데요. 한국 재산을 매도하실 비거주자 분들은 아래 소송 사례를 꼭 참고해보시길 바랍니다.

3. 장기보유특별공제 조정대상지역

장기보유특별공제 및 1세대 1주택 비과세 조건 중에는 조정대상지역이라는 것이 있습니다. 조정대상지역 내 부동산을 매도하면서 비과세 혜택을 받으려면 실거주 2년을 해야 하는데요. 서울 전 지역과 경기도, 대구, 세종시 일부가 조정대상지역으로 지정되어 있습니다. (조정대상지역 확인 방법은 아래 링크 참고)

비거주자 양도소득세 계산

1. 비거주자 양도소득세율

양도소득세율은 거주자와 비거주자가 동일합니다. 세율은 일반 부동산인지 비사업용 토지인지에 따라 다르며, 조정대상지역 내 주택은 1주택인지 2, 3주택인지에 따라 양도소득세율이 다르게 적용됩니다.

양도소득세율 표

참고로 양도소득세율은 소득세법 제104조에 자세히 나와 있으니, 확실한 내용은 아래 법률을 참고하세요.

2. 비거주자 양도소득세 계산기

비거주자는 비과세 혜택이 없기 때문에 양도차익이 있다면 대부분 양도소득세를 납부해야 하는데요. 양도소득세 계산 방법에 대해서는 아래 글에 자세히 기재하였습니다. 만약 양도소득세 계산기가 필요하다면 국세청 양도소득세 계산기를 이용해보세요.

비거주자 양도소득세 원천징수

비거주자의 부동산을 매수하는 자가 법인이라면 양도소득세를 원천징수하게 됩니다. 즉, 법인은 비거주자에게 줄 매수 대금 중 10%를 원천징수해야 하는 의무가 있는데요. 비거주자 양도소득세 원천징수에 대한 규정은 소득세법 제156조를 근거로 하고 있습니다.

마무리

지금까지 비거주자 양도소득세와 관련해서 비과세 적용, 계산 방법, 원천 징수 등을 검토해봤습니다. 해외 거주하는 미국 영주권자, 시민권자 등 재외동포 분들은 한국 부동산을 매각할 때 양도소득세 뿐 만 아니라 해외 송금 규정, 증여세, 인감 증명 위임 등도 같이 챙겨야 하는데요. 해외에서 한국 부동산 매도를 준비하고 있다면 아래 글을 꼭 참고해보시길 바랍니다.

추가로 꼭 읽어봐야 할 글들