FHA 론 자격, 조건 등 완벽 정리 (미국 모기지 가이드)

미국에서 FHA 론은 100명 중 20명이 가지고 있을 정도로 많은 사람들이 이용한 주택 융자(Mortgage) 방식입니다. FHA 론은 당장 다운페이할 자금이 부족하고 크레딧 스코어가 낮은 분들에게 상당한 이점을 주는데요. 그래서 오늘은 FHA 론 자격과 조건을 자세히 살펴보고 신청방법 및 장단점을 정리해볼까 합니다.

FHA 론 조건 및 자격, 신청방법 등 정리

FHA 론 이란?

FHA는 Federal Housing Administration의 약자로 미국 연방주택국을 의미합니다. 간혹 FHA를 은행으로 오해하는 분도 있는데요. FHA는 정부기관으로 주택 융자를 찾는 저소득, 저신용자의 신용을 보증해주는 역할을 합니다. 한국으로 치자면 주택도시보증공사와 한국주택금융공사와 비슷한 역할을 한다고 볼 수 있죠. (아래 글 참고)

따라서 FHA 론이란 FHA가 Borrower(Mortgagor)의 신용을 보증해주고, 그 보증을 근거로 은행(Lender)에서 융자를 받는 대출을 의미합니다. 특히 FHA 론은 다운페이를 3.5%만 하고도 융자를 받을 수 있기 때문에 주택 구입 자금이 부족한 분들에게 유리한 모기지 대출입니다.

만약 최소 5~7년 정도 한 곳에 정착할 계획이라면 렌트보다 FHA 론을 통해 주택을 구입하는 것을 추천하는데요. 미국 렌트비가 만만치 않기 때문에 렌트를 할 지 주택을 구입할지는 많은 고민이 따릅니다. 참고로 이런 고민을 하고 있다면 아래 글을 한 번 읽어보시길 바랍니다.

  • 참고글 : 미국에서 렌트와 주택 구입 중 어떤 것이 더 유리할까? (추가 예정)

FHA 론 자격

1. 용도 및 거주 기간

FHA 론은 주거용 부동산을 구입하는 경우에만 쓸 수 있습니다. 따라서 상업용 부동산이나 투자용 주택은 제한이 되는데요. 또한 실제로 1년 이상 거주 의무가 있기 때문에 주거용 부동산을 구입할 때만 고려하시길 바랍니다. 다만, 하우스 해킹이라고 해서 FHA 론으로 세입자를 두는 방법이 있는데요. 이에 대해서는 다음 유튜브 영상을 참고하시길 바랍니다.

2. 크레딧 점수 (Credit Score)

크레딧 스코어는 580점 이상이어야 합니다. 그러면 3.5%를 다운페이하고 미국 주택을 구입할 수 있습니다. 만약 580점이 되지는 않지만 500점 이상이어도 FHA 론 자격이 주어지는데요. 이 때는 다운페이를 10% 내셔야 합니다.

3. DTI (Debt-to-Income ratio)

DTI가 43%로 보다 낮아야 FHA 론이 승인될 가능성이 높습니다. 최대한 50% DTI까지도 승인이 되기도 하지만 안전하게 융자를 받으려면 DTI 43% 이내에서 자금 계획을 하는 것을 권장합니다. DTI가 무엇인지 어떻게 계산해야 하는지에 대해서는 다음 글을 참고하세요.

  • 참고글 : DTI란 무엇이며 어떻게 계산하는가? (추가예정)

4. 두 번째 집 구입 시 자격 요건

만약 첫 번째 집을 구입할 때 FHA 론을 사용했고, 두 번째 집을 다시 FHA로 받으려면 첫 번째 집의 equity가 최소 25% 이상이어야 합니다. 따라서 두 번째 집도 FHA 론으로 해결하려면 첫 집에 1년 이상 거주 한 후 equity를 최소 25%까지 채우면 됩니다. 그리고 첫 집을 렌트 준 후 두 번째 집으로 들어가면 되겠죠.

FHA 론 조건 및 신청방법

1. FHA 론 한도(Loan Limits)

FHA에서 보증하는 한도는 매년 업데이트 되고 있습니다. 2020년 현재 FHA에서 보증하는 금액은 싱글 하우스의 경우 $331,750, 듀플렉스 $424,800, Tri-plex $513,450, Four-plex $638,100입니다. 그리고 FHA 론 프로그램을 통해서 최대한 받을 수 있는 Limits를 싱글 하우스의 경우 $765,600으로 잡고 있는데요. 자세한 내용은 아래 사이트를 참고하세요.

2. FHA 론 신청방법

FHA 론 프로그램에 대한 자세한 내용은 공식 홈페이지를 통해서 살펴볼 수 있습니다. 한국어 서비스가 없다는 점이 조금 흠이죠. 참고로 FHA 론은 FHA의 승인을 받은 은행에서 받을 수 있습니다.

만약 모기지 브로커를 통해서 주택 융자를 진행한다면 브로커를 통해 FHA 론을 알아볼 수도 있습니다. 또는 아래 Zillow 사이트에서 모기지 견적을 받고 Submit을 하면 은행으로부터 모기지 견적을 회신 받을 수 있으니 참고하세요.

FHA 론 장단점 분석

1. FHA Loan 장점

FHA 론의 가장 큰 장점은 3.5% 다운페이하고 집을 구입할 수 있다는 점 입니다. 예를 들어 $500k 집을 산다면 $17.5k 만 다운페이를 하면 되는 것이죠. 이것은 목돈을 마련하지 못한 예비 주택 구입자에게 큰 이점입니다.

2. FHA Loan 단점

일단 FHA Loan으로 투자나 상업용 부동산을 매매할 수는 없습니다. 따라서 주거용이 아닌 미국 부동산 투자를 고민하고 있다면 다른 융자 방법을 찾아야 합니다. 미국 부동산 투자에 대해서는 아래 글을 참고해보세요.

  • 참고글 : 미국 부동산 투자 전망 및 가이드 (추가 예정)

그리고 FHA 론은 3.5%의 적은 돈으로 다운페이하기 때문에 모기지 보험(MIP, Mortgage Insurance Premium)이 강제됩니다. MIP는 다른 말로 PMI(Private Mortgage Insurance)라고도 하는데요. MIP와 PMI는 약간 차이가 있으나 거의 비슷한 의미로 쓰이고 있다고 보시면 됩니다.

MIP를 계산해보면 Upfront Fee(선불 수수료)로 모기지 원금의 1.75%를 내며, 매달(Monthly Insurance) 모기지 보험료로 모기지 원금의 약 0.071%(연간 약 0.85%)를 지불해야 합니다. (아래 링크 참고)

이처럼 FHA 론은 모기지를 전부 갚을 때까지 계속 모기지 보험료(MIP)를 지불해야한다는 단점이 있습니다. 하지만 만약 집 값이 많이 상승한 경우 중간에 Conventional Loan으로 전환할 수 있다는 점을 참고하시길 바랍니다.

마무리

FHA 론은 위에서 설명한 부분 외에 개인별로 여러가지 자격 및 조건을 검토해야 하며, 경우에 따라서는 일반 모기지가 더 유리할 수 도있습니다. 따라서 FHA 론을 생각하고 있다면 모기지 전문가의 컨설팅을 꼭 받아보실 것을 추천드립니다. 아무쪼록 미국 주택 구입 시 자금이나 크레딧 점수가 부족한 경우 FHA 론을 잘 활용하시길 바랍니다.

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