부동산 마켓이 뜨거워지면서 오퍼 넣기가 점점 어려워지고 있죠. 바이어들 간의 경쟁이 심해지면서 가격도 높아지고, 여러가지 바이어에게 불리한 조건들이 많아지고 있는데요. 이런 셀러 마켓에서 어떻게 하면 내 오퍼가 수락될 수 있는지, 오퍼 작성 시 어떤 점들을 주의해야 하는지 정리해봤습니다.
오퍼 작성 개괄
부동산 매매 절차는 시작부터 끝까지 모든 것이 문서로 이루어집니다. 그리고 그 시작은 바이어가 셀러에게 오퍼를 보내면서 시작되죠. 만약 오퍼가 수락되고 별도로 계약서를 작성하지 않으며 오퍼가 그대로 계약서가 되는 경우가 많습니다. 따라서 처음 오퍼를 작성할 때부터 신중할 필요가 있죠.
오퍼 작성 시 들어가는 항목들
- 바이어 이름 (부부 공동 명의로 할지 결정)
- 오퍼 날짜
- 제시 가격
- 디파짓 금액
- 다운페이먼트와 융자 금액
- 에스크로 조건
- 바이어가 그 집에 거주할지 여부
- 해충 보고서 (pest Control)
- 공개조항 (Disclosure)
- 주택 소유 명의
- 주택 상태 점검
- 오퍼의 유효 기간
- 컨틴전시 조항
- 예상 클로징 날짜
- 기타 조항
- 오퍼 수락 여부
오퍼 작성 시 주의할 점
1. 명의 확인
부부일지라도 오퍼에 서명을 하지 않은 사람은 나중에 집문서(Deed)에 대한 권리를 가질 수 없습니다. 또한 부동산 법으로 집에 대한 권리와 주택 융자에 대한 책임도 구분되는데요. 부부 중 한쪽 크레딧이 좋지 않거나 여러가지 이유로 부부 중 한 사람 이름으로 오퍼를 하거나 융자 신청을 하는 경우도 있죠. 이런 경우에는 그에 따르는 권리와 의미에 대해 충분히 알고 오퍼를 작성해야 합니다. (아래 글 참고)
2. 기본적인 사항 체크
오퍼에서는 매입자의 이름, 가격과 조건, 그리고 시간이 중요합니다. 따라서 오퍼를 보내기 전에 다시한번 이런 기본적인 사항들을 재차 점검해야 합니다. 그리고 부동산 매매 계약은 정해진 시간안에서만 유효하다는 점도 명심해야 합니다. (아래 글도 참고)
오퍼 작성의 핵심 (컨틴전시 조항)
1. 컨틴전시란?
오퍼에는 컨틴전시(Contingency)가 들어갑니다. 컨틴전시는 우리말로 조건부 구매조항이라고도 하는데요. 예를 들어 어떤 조건을 만족할 때만 계약이 진행되도록 하는 조항을 말합니다. 일반적으로 오퍼에 들어가는 컨텐전시에는 1) 전문적인 인스펙터의 인스펙션으로 주택 하자검사 보고서를 작성하고 문제가 없을 때만 집을 사겠다는 조건 2) 렌더로부터 집을 매매가에 살 수 있을 만큼 융자가 나올 때만 집을 사겠다는 조건 등이 있습니다. 이를 간단히 줄여 인스펙션 컨틴전시, 론 컨틴전시라고도 합니다.
2. 컨틴전시 체크
컨틴전시에 대해 유의할 점은 컨틴전시는 셀러가 수락을 했을 경우에만 유효하며 대부분 기한을 가진다는 점입니다. 따라서 특정 기간이 지나면 효력이 없어지기 때문에 일정을 잘 체크해야 합니다. (아래 글도 참고)
참고로 론 컨틴전시의 경우 감정가격이 매입가격보다 현저히 적게 나온 경우 패널티 없이 매입을 취소할 수 있는 경우도 있습니다. 그리고 컨틴전시로 계약 또는 에스크로가 취소될 때는 에스크로 당사자인 셀러와 바이어가 모두 합의 취소 서류에 서명을 해야 바이어가 디파짓한 계약금을 되돌려 받을 수 있습니다. (주마다 관련 규정 체크 필요)
마무리
이상 미국 주택 구입 과정의 첫단계인 오퍼 작성 및 주의사항에 대해서 알아봤습니다. 오퍼 작성은 부동산 중개인(리얼터)의 도움을 받아 작성할 수도 있고, 본인이 직접 작성할 수도 있습니다. 어떤 지역에서는 셀러에게 편지를 쓰면 유리하다거나, 컨틴전시를 모두 빼야한다는 등 각 지역별, 시기별 오퍼 작성 전략이 달라집니다. 따라서 본인이 아직 경험이 부족하다면 리얼터의 상담을 받아서 진행하는 것을 추천드립니다.
추가로 꼭 읽어봐야 할 글들
- 미국 모기지론 종류, 금리 및 수수료 정리 (방법 포함)
- 미국 주택 위치 선택 시 고려할 점과 주의사항
- 모기지 브로커 찾는다면 꼭 참고하세요 (미국 주택 융자 팁)
- 다운페이 뜻과 다운페이 없이 미국 집 사는 법