미국에서 집을 구입할 때 대부분 융자를 끼게 되죠. 이렇게 은행에서 모기지론을 받게 되면 집 보험(홈 인슈런스)을 들어야 하는데요. 이번 글에서는 미국 집 보험 관련하여 커버 항목과 보험 용어 등 꼭 알아두어야 할 요점들을 정리해봤습니다.
목차 (Contents)
미국 집 보험 이란?
미국 주택 구입할 때 가입하는 보험에는 2가지가 있습니다. 1) 홈 인슈런스(Home Insurance)라고 하는 집 보험과 소유권에 대한 2) 타이틀 보험(Title Insurance)인데요. 이중에서 홈 인슈런스는 바이어(Buyer)가 납부하며 매년 갱신됩니다.
미국 집 보험은 미래를 대비하기 위해 가입합니다. 집 구입 후 발생하는 피해를 보상 받기 위한 보험이죠. 적당한 보험료와 커버리지를 계산하여 홈 인슈런스에 가입하면 예기치 못한 재난과 사고로 부터 재산을 지켜줍니다.
미국 집 보험 커버 (Coverage)
1. 화재 피해
미국 주택은 대부분 목조이기 때문에 화재에 취약하죠. 그래서 화재에 대비한 보험은 필수입니다. 집에서 발생한 화재로 피해를 본 경우 홈 인슈런스로 피해를 보상받을 수 있습니다.
2. 도난 및 파손
집에 있는 물건이나 가구를 도난 당하거나 파손된 경우에도 집 보험으로 커버할 수 있습니다. 또한 보험 약정에 따라서 차 안에 있던 물건을 도난 당한 경우에도 집 보험으로 커버되기도 합니다.
3. 홍수, 지진
미국 연방재난관리청(FEMA, Federal Emergency Management Agency)에서는 홍수지역과 지진 발생 지역을 관리하고 있습니다. FEMA에서는 Earthquake Hard Maps와 Flood Zone Map을 인터넷에 공개하고 있습니다. 이 Zone 안에 위치한 주택은 홈 인슈런스에 홍수 보험과 지진 보험을 포함하여야 합니다.
4. 사고 및 책임
집으로 인해 발생한 제3자의 피해는 집 주인(홈오너)이 책임져야 합니다. 이를 Personal Liability라고 하는데요. 홈 인슈런스에는 집 안에서 발생한 사고로 인해 가족이 아닌 제3자(방문자)가 피해를 본 경우 이에 대한 손해를 커버해주기도 합니다.
미국 집 보험 항목
1. Dwelling Coverage
Dwelling Coverage는 가장 중요한 미국 집 보험 항목입니다. 집이 완전히 부서졌을 때 집 전체를 보상하는 것을 가정하죠. 따라서 커버가 되는 보상액은 집을 다시 지을 때 예상되는 자재비와 인건비를 반영합니다. 참고로 Dwelling Coverage는 재건축 비용만 고려하기 때문에 시가와 다를 수 있습니다.
건축업자라도 주택을 다시 짓는데 얼마가 들어갈지 예측하기 어렵습니다. 그래서 Dwelling Cost를 얼마로 할지 고민이 많이 되죠. 최근에는 홈 인슈런스 견적 사이트들이 있는데 이를 활용해보는 것도 괜찮습니다.
2. Personal property Coverage
Personal property Coverage는 집 안에 있는 가구나 개인 물품, 전자제품 등에 대한 커버리지 항목입니다. Dwelling Coverage의 20%~50% 정도로 책정되며, $1,000 정도 Deductible(디덕터블)이 걸려 있습니다.
Deductible은 보험사가 피해 보상을 하기 전에 가입자가 먼저 부담하는 비용을 의미하는데요. 따라서 $1,000 이하 물건에 대해 Personal property Coverage로 보상 청구(Claim)하는 것은 별로 실익이 없습니다.
가구나 가전 제품, 전자 제품은 구입 년도에 따라 감가상각한 금액으로 보상됩니다. 예를 들어 1년 전에 구입한 $2,000짜리 컴퓨터가 재난이나 사고로 못쓰게 되었다면 $2,000를 보상해주는 것이 아니라 중고가(ex. $1,000)로 보상해주는 것이죠.
3. Other structures Coverage
Other structure는 집 본체와 떨어져 있는 구조물을 의미합니다. 예를 들어 detached garage나 펜스, 수영장 등이 해당됩니다.
4. Loss of Use
재난이나 사고로 집이 크게 부서지면 다른 숙소나 호텔에 묵어야 합니다. 이렇게 다른 곳에서 지내면서 발생하는 비용을 커버해주는 항목이 바로 Loss of Use 항목입니다.
5. Water Backup Coverage
Sump Pump(섬프 펌프)는 지하실이 침수 되지 않도록 하죠. 그런데 Sump Pump가 고장나서 지하실 침수가 되는 사례가 많습니다. Water Backup Coverage는 이런 상황을 보상해주는 항목인데요. Sump Pump가 있는 집들은 Water Backup Coverage를 옵션으로 고려해봐야 합니다.
6. Water Damage
집에서 누수 피해가 발생했을 때 받을 수 있는 커버리지 항목입니다. 예를 들어 화장실 물이 역류하여 집 내부 워터 데미지를 입는 경우를 들 수 있습니다.
여기서 한가지 주의하실 점은 홍수, 해일, 허리케인, 하수역류, 수도관 파손 등 집 외부의 요인으로 발생한 워터 데미지는 보상해주지 않는다는 점입니다. 홍수는 Flood coverage가 따로 있어야 하며, 해일이나 허리케인 등도 별도 옵션을 선택해야 합니다.
미국 집 보험 종류
홈오너 보험 (HO Insurance)
미국 집 보험을 알아볼 때 보험사 에이전트로부터 HO-1, HO-3 같은 용어를 듣게 되죠. HO는 Homeowner의 약자이며, HO-1, HO-3는 보험증서 양식(policy form)을 의미하는데요. 어떤 종류가 있는지 알아두면 홈오너 보험 policy를 이해하는데 도움이 됩니다.
HO-1 (Basic Form)
HO-1은 홈오너 보험 종류 중에 가장 최소한의 커버리지만 보장하는 form입니다. 화재, 폭우 등 재난으로 인한 피해를 보장하나 약정되지 않은 손실은 보장하지 않습니다. (=limited coverage)
HO-2 (Broad Form)
HO-2는 HO-1이 보장하는 부분에 추가로 배수관 동결, 냉난방 시스템 등에 대한 피해 보상 등이 추가됩니다. 다만, HO-1과 같은 Limited Coverage 보험으로 명시된 부분 외에는 보상해주지 않습니다.
HO-3 (Special Form)
가장 대중적으로 많이 사용되는 집 보험 형태입니다. NAIC(National Association Insurance Commissioners, 전국 보험 커미셔너 협회)에서 가이드 하고 있는데요. Open peril(위험) Coverage가 적용됩니다. 따라서 Limited Coverage와 달리 어떤 형태의 위험에서든 집이나 부속 구조물이 받은 피해를 보상해줍니다.
단, personal property(ex. 가구, 옷, 가전제품 등)는 policy에 기재된 peril 대해서만 20~50% 정도(홈오너 책임 반영)만 보상합니다. peril의 종류로는 화재, 번개, 폭풍, 해일, 폭발, 반달리즘, 비행기 추락, 도난, 낙하물, 눈 얼음 피해, 워터 데미지 등 III에서 지정한 16가지가 있습니다.
HO-4 (미국 집 렌트 보험)
HO-4(Renters Insurance policy)는 세입자 재산을 보호하는 표준 보험입니다. 앞서 III에서 지칭한 16가지 peril에 대한 피해를 보상하는데요. 단, 집주인(Landlord)의 재산(ex. rent unit)은 보호하지 않기 때문에 집 주인은 따로 홈오너 보험을 가입해야 합니다.
HO-6 (미국 콘도 보험)
HO-6(Condo Insurance policy) 콘도와 타운하우스 소유자를 위한 보험입니다. Walls-in Coverage라고도 하는데요. 16 종류 peril에 대해 Unit간 벽과 천장 및 바닥, 그리고 홈 오너의 personal property를 보상해주는 보험입니다.
참고로 콘도 빌딩과 공동 영역(common areas)에 대한 보험은 Loss Assessment로 따로 분리되어 있습니다.
미국 집 보험 납부
미국 집을 융자로 사면 대부분 집 보험을 들어야 합니다. 주택 구입자는 직접 보험회사에 보험료를 납부할 수도 있지만, 은행의 요청에 따라 에스크로 구좌에 납부하기도 하는데요.
은행에서 보험료와 재산세를 에스크로 구좌로 납부하는 이유는 미납에 따른 주택 소유권 문제를 예방하기 위함입니다. 클로징 할 때 1년 치 보험료나 재산세를 미리 받아두는 것도 같은 맥락이라고 볼 수 있습니다.
미국 집 보험 용어 정리
- Personal Property : 개인 소유물
- Contents Replacement : 피해를 받은 Personal Property를 새로 구입할 때 비용으로 보상하는 것
- Loss of use : 집을 사용하지 못하는 경우 발생하는 비용 (ex. 호텔비 등)
- Personal Liability : 개인 법적책임
- Medical payment : 의료 비용 지불
- Premium : 보험료 (약어 : PREM)
- Annual Policy Premium : 연간 납부 보험료
- Insurance Information Institute : 보험 정보 협회 (약어 : III)
- Dwelling coverage : 집이 손괴된 경우 새로 짓는 비용, 보통 tax 계산용 집값 또는 건축 비용과 비슷함 (마일모아 집보험 글 참고)
- Loss Assessment : HO-6(콘도 인슈런스)에 있는 커버리지로 HOA로 커버되지 않는 손해를 보상함
- Deductible : 보험사가 피해액을 보상하기 전에 가입자가 먼저 내야하는 연간 고정 금액
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