미국 재산세 총정리 (기준, 납부일, 계산, 감면 및 공제 등)

미국에 부동산을 보유하고 있으면 재산세를 납부해야 합니다. 재산세는 홈오너가 부담하는 또다른 비용으로 살고 있는 주 또는 도시별로 다릅니다. 이번 글에서는 미국 재산세 관련하여 재산세 산정 기준을 알아보고, 납부 및 계산 방법 그리고 재산세 감면과 소득 공제 등에 대해서 총정리하였습니다.

미국 재산세(Property Tax)란?

(1) 재산세(Property Tax) 뜻

재산세(Property Tax)란 재산을 보유함으로써 발생하는 세금을 의미합니다. 재산에는 다양한 종류가 있지만, 일반적으로 주택과 토지와 같은 부동산에 대한 세금을 재산세라고 합니다. 따라서 미국에서는 재산세를 부동산세(Real Estate Tax)로 혼용해서 부르기도 합니다. 엄밀히 말하면 재산세가 부동산세 보다 넓은 개념입니다.

참고로 한국에서는 양도소득세(Capital Gain)처럼 재산을 거래해서 발생하는 거래세와 반대되는 개념으로 보유세라는 용어를 사용하기도 합니다.

(2) 주 지방 정부에서 관리

미국 재산세는 주 지방 정부(state and local government)에서 관리합니다. 따라서 어떤 주 어떤 카운티 어떤 도시인지에 따라 세율과 감면 기준 등이 달라지는데요. (아래 글 참고) 다만, 미국 전체적으로 재산세 계산 방법이나 기준에 있어서는 공통되는 부분들이 있습니다.

미국 재산세 계산 방법

(1) 미국 재산세 기준

미국 재산세는 재산의 가치를 기준으로 계산됩니다. 주택의 경우에는 주택의 가치 + 토지의 가치로 계산됩니다. 가치 평가는 로컬 정부에서 고용한 사정관(assessor)에 의해 측정되는데요. 한국에서 공시지가와 실거래가가 차이 나는 것처럼, 미국에서도 실제 거래되는 가격과 평가액(Assessed Value)이 다를 수 있습니다.

(2) 가치 평가 방식

미국 재산세 기준이 되는 부동산의 가치 평가는 미국 주택 감정(Appraisal)에서 사용되는 방식과 거의 동일하게 산정됩니다. 따라서 가치 평가 기준으로 시장에서 거래되는 가격, 주택 건설 비용, 주택에서 발생하는 수익 등을 따지게 되는데요. 만약 가치 산정이 불공정하다고 판단되면 로컬 정부에 재감정을 요구할 수도 있습니다. (아래 글 참고)

(3) 재산세 계산 방법

미국 재산세는 기본적으로 과세 대상 금액에 세율을 곱하여 계산됩니다. 과세 대상 금액은 평가액에서 감면액을 뺀 금액이며, 여기에 재산세 세율(약 1%)을 곱해 연간 납부할 세금을 결정합니다. 일반적으로 재산세는 분기별로 납부하기 때문에 최종적으로 4를 나누어 매 분기별로 납부할 금액이 결정됩니다.

미국 재산세 계산 방법

미국 재산세 납부 방법

(1) 모기지를 내는 경우

미국 재산세 납부 방법은 2가지 방식으로 나눠집니다. 첫 번째는 모기지론(Mortgage)으로 주택을 구입한 경우인데요. 이 경우 연간 납부할 재산세를 12로 나눈 금액이 매달 내는 모기지 납부액에 추가되어 청구됩니다. 모기지 회사는 에스크로 계좌에 재산세에 해당하는 부분을 모아 두었다가 매 분기별 재산세 납부일에 납부하게 됩니다.

(2) 직접 납부

만약 모기지를 내고 있지 않다면 직접 미국 재산세를 납부할 수도 있습니다. 이 경우 주 지방정부에서 보내주는 청구서(bill)에 안내된 방법에 따라 납부하면 되는데요. 대부분 체크나 신용카드 등으로 납부 가능하며, 주 지방정부에 따라 차이가 있을 수 있습니다.

미국 재산세 감면 및 추가

(1) 거주자 재산세 감면(Residential Exemption)

주 지방정부에 따라 거주자의 재산세 감면(Residential Exemption) 정책을 실시하는 곳이 있습니다. 제가 살고 있는 타운에서도 재산세 감면 제도를 운영하고 있는데요. 아래 그림처럼 재산세 감면 신청을 하라는 메일이 오게 되면, 양식을 제출하고 재산세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

미국 재산세 감면 편지

(2) 재산세 추가 (Special Assessment Tax)

재산세 청구서에 Special Assessment Tax 항목이 있는 경우가 있습니다. Special Assessment Tax란 로컬 정부에서 시행하는 인프라 건설에 따라 추가로 부과되는 세금을 말합니다. 대체로 지하철이나 도로와 같은 인프라 시설을 건설하면서 혜택을 받게 되는 지역에 부과됩니다.

미국 재산세 소득공제

(1) Form 1098 수령

모기지 융자로 주택을 구입한 경우 모기지 회사에서 Form 1098매년 1월 31일 전에 발송해줍니다. Form 1098의 box 10 Other 항목을 보면 1년 동안 납부한 재산세 금액이 표시되는데요. 만약 세금 보고 전에 모기지 회사로부터 Form 1098을 받지 못하였다면 미리 연락하여 수령해야 합니다.

form 1098 box 10 (납부한 재산세 금액 표시)

(2) 부동산 세금(real estate taxes) 공제

미국 소득공제 방식으로는 표준 공제(standard deduction)와 항목 공제(itemized deduction)이 있습니다. 이 중에서 항목 공제를 선택한 경우 로컬 정부에 납부한 재산세를 소득 공제 받을 수 있습니다. 자세한 내용 아래 글을 참고하시길 바랍니다.

미국 부동산세 소득 공제
Form 1040 Schedule A

마무리

이상 미국 재산세 관련하여 산정 기준과 납부 방법(납부일), 계산 방법 그리고 감면 및 소득 공제에 대해서 총정리해봤습니다. 미국에서 주택을 구입하거나 부동산 투자를 한다면 반드시 재산세에 대한 고려가 있어야 하는데요. 부동산을 구입하고자 하는 지역의 세법을 면밀히 검토하여 신중히 비용 계산을 하시길 바랍니다.

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