모기지 보험(PMI) 총정리 (보험료 아끼는 방법 포함)

이번 글에서는 미국 모기지 융자에서 꼭 알아야 하는 모기지 보험(PMI)을 총정리 했습니다. 미국에서 집을 구입할 때 모기지 보험을 잘못 가입하면 매달 보험료를 낭비하게 되는데요. 이와 관련해서 모기지 보험료는 얼마이고 어떻게 정해지는지, 그리고 아낄 수 있는 방법이 있는지도 같이 살펴보도록 하겠습니다.

모기지 보험 이란 무엇이며 보험료는 얼마나 하나

모기지 보험이란

1. 모기지 보험 뜻

미국에서는 대부분 모기지 융자를 받아서 주택을 구입하죠. 그리고 매달 모기지 보험료가 포함된 모기지 페이먼트를 내는데요. 모기지 보험(Mortgage Insurance, MI = 모기지 인슈런스)은 대출자의 모기지 페이먼트 부실을 방지하기 위한 것으로 PMI(Private Mortgage Insurance)라고도 합니다.

2. 모기지 보험을 내는 이유

대출자가 갑작스런 사고나 실직으로 모기지 페이먼트를 내지 못하면 크레딧이 떨어지게 됩니다. 모기지 보험은 이렇게 대출자의 크레딧을 보호하기 위한 목적도 가지고 있는데요. 하지만 보험료가 만만치 않기 때문에 크레딧 보호를 위해 자발적으로 가입하는 경우는 거의 없습니다.

대신 은행이 융자를 해줄 때 강제로 모기지 보험에 가입하도록 하는데요. 사실 모기지 보험은 은행의 손실 보호를 위해 가입하는 것이죠. 은행은 일반적으로 다운페이가 20% 이하일 때 모기지 보험 가입을 하도록 합니다.

모기지 보험료

1. 보험료 수준

모기지 보험료는 융자 금액과 대출자의 크레딧 스코어를 감안하여 정해집니다. 보통 융자액의 1% 정도(최소 0.3%에서 최대 1.5%)로 책정이 되는데요. 만약 $400,000을 모기지 융자로 받는다면 매년 $4,000 정도를 모기지 보험료로 내야 합니다.

2. 모기지 보험 납부 시기

보험료는 대부분 매달 납부합니다. 따라서 위와 같이 매년 $4,000을 보험료로 낸다면 매달 분할하여 $4,000 / 12 = 약 330 달러를 내게 되는 것이죠. 경우에 따라서는 매달 납부 대신 선납으로 거액의 보험료를 내기도 합니다.

3. FHA 론 모기지 보험료

FHA 론은 정부에서 보증하는 모기지 융자입니다. FHA 론의 모기지 보험은 MIP(Mortgage Insurance Premium)이라고 하는데요. 클로징 때 납부하는 One time premium과 매년 납부하는 Annual premium으로 나눠져 있습니다.

FHA론 모기지 보험료는 일반적으로 융자액의 0.85%이며, 다운페이 금액과 관계 없이 무조건 가입해야 합니다.

모기지 보험 절약 방법

1. 다운페이 20% 이상

모기지 보험료를 아끼는 가장 좋은 방법은 다운페이를 20% 이상으로 하는 것입니다. 다운페이가 20% 이상이면 모기지 보험을 가입하지 않아도 되기 때문인데요. 하지만 최근 집값이 너무 많이 올라 다운페이를 20% 이상 모으는 것이 쉬운 일은 아닙니다.

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2. 모기지 보험 해지 요청

법적으로 은행(Lender)은 융자 금액이 현 시세의 79%가 되면 자동으로 모기지 보험을 해지 해야합니다. 하지만 모기지 보험 해지를 알아서 하지 않는 경우도 있는데요. 따라서 주택가격이 상승해서 LTV(주택 가격 대비 융자 비율)가 80% 이하로 떨어졌다면 은행에 모기지 보험 해지를 요청해야 합니다.

이때 주택 가격이 얼마나 올랐는지 증빙하려면 주택 감정 평가가 필요한데요. 주택 감정을 하려면 약 400~600달러 정도 비용이 들 수 있습니다. 따라서 주택 가격이 상승했다고 판단된다면, 주택 감정을 고려해볼 필요가 있습니다.

다만, 모기지 상품 중에는 일정 기간(약 2년) 동안 모기지 보험을 해지하지 못한다는 규정이 있는 것도 있습니다. 따라서 모기지를 받을 때는 대출 계약서를 잘 살펴봐야 하는데요. 참고로 FHA 론은 융자 기간 동안 모기지 보험을 해지 할 수 없습니다. (FHA론 모기지 보험을 해지 하려면 재융자 필요)

3. 추가 모기지 페이먼트 납부

LTV가 80% 이하로 떨어지게 하기 위해서 모기지 페이먼트를 추가로 납부하는 방법도 있습니다. 이렇게 매달 추가 납부를 하면 원금 비율이 빠르게 올라가게 되고, 더 빨리 모기지 보험 해지 요청을 하고 보험료를 아낄 수 있습니다.

4. 리모델링

주택을 리모델링하면 주택 가치가 올라갑니다. 따라서 리모델링을 통해서도 LTV를 낮출 수 있는 것인데요. 리모델링 후 주택 감정을 받고 LTV가 80% 이하로 떨어진다면 모기지 보험 해지를 요청할 수 있습니다.

5. 재융자

최근 모기지 이자율이 낮아지고 있는 추세이기 때문에 재융자를 많이 고려하는데요. 이처럼 모기지 보험이 없는 상품으로 재융자를 받아 보험료를 절약하는 방법도 있습니다. 다만, 재융자 시 들어가는 제반 비용을 잘 따져봐야 합니다.

6. 모기지 보험 없는 상품

애초에 다운페이가 비율이 낮더라도 모기지 보험이 필요 없는 모기지 상품을 선택하는 것도 방법입니다. 하지만, 한 가지 주의하실 점은 모기지 보험이 없는 상품은 이자율이 상대적으로 높거나 추가 조건이 있을 수 있다는 점입니다.

모기지 보험 없는 상품

모기지론 상품은 수시로 바뀌고 새로운 상품이 나오기도 하는데요. 현 시점에서 찾아볼 수 있는 모기지 보험 가입이 필요 없는 모기지론에는 ALS와 Unison Loan 등이 있습니다.

1. Affordable Loan Solution (ALS)

ALS는 뱅크오브아메리카(BOK)에서 운영하는 모기지 상품으로 정부 지원 모기지 기업인 프레디 맥(Freddie Mac)과 협약되어 있습니다. 저소득층을 지원하기 위한 목적으로 만들어졌으며, 다운페이는 3%이고 모기지 보험 가입 의무가 없습니다.

2. Unison Loan

Unison(유니선)은 온라인 모기지 업체로 새로운 방식의 모기지론을 제공하는 기업입니다. 이 업체의 모기지도 모기지 보험 가입 없이 받을 수 있는데요. Unison은 다운페이가 모자란 주택 구입자에게 자금을 지원하고 나중에 주택 가치가 오르면 양도 차익의 35%를 회수해 갑니다.

마무리

이상 모기지 보험인 PMI에 대해 알아보고 아낄 수 있는 방법을 살펴봤습니다. 미국 주택을 구입할 때는 최대한 다운페이를 모아 모기지 보험료를 내지 않는 것이 가장 좋은데요. 다운페이를 모으기가 쉽지는 않지만 장기적인 자금 계획을 세우고 실행해나가야 합니다. (아래 글들도 참고하세요)

추가로 꼭 읽어봐야 할 글들