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한국 부동산 양도소득세 계산 방법 정리

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부동산을 양도할 때 손실이 있으면 양도소득세를 내지 않죠. 반대로 차익이 있다면 양도소득세를 내야하는데요. 이번 포스팅은 한국에서 아파트 같은 부동산을 매각 할 때 양도소득세 계산 방법을 자세히 정리해볼까 합니다. 아울러 양도소득세 계산 시 주의사항을 같이 살펴봤으니 꼭 읽어보시길 바랍니다.

양도소득세 계산 # 1 (양도차익)

양도소득세 계산을 할 때는 먼저 양도차익을 계산해야 합니다. 양도차익은 “양도가액 – 취득가액 – 필요경비”로 계산 됩니다.

1. 취득가액

먼저 부동산 구입 당시 취득가액을 알아야 합니다. 보통 부동산 매매 영수증에서 매매 대금을 확인하면 되는데요. 만약 영수증을 분실하였다면 등기부등본(갑구)에서 거래가액을 찾으면 됩니다.

2. 양도가액

양도가액은 매각 대금으로 계약금과 중도금, 잔금을 합한 총 금액입니다. 보통 매매계약서에 표시된 금액을 기준으로 합니다.

3. 필요경비

필요경비에는 법무사 등기비, 공인중개사 수수료, 수선비 등이 들어갑니다. 필요 경비를 인정 받기 위해서는 각각 영수증을 잘 보관해야 합니다.

양도소득세 계산 #2 (공제항목)

양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제를 빼서 과세표준 금액을 산출합니다.

1. 장기보유특별공제

장기보유특별공제는 소득세법 제95조 제 2항에 근거하고 있는 공제항목입니다. 기본적으로 3년~15년 이상 보유하는 경우 적용이 되며 장기보유 년수가 늘어감에 따라 공제 비율도 커집니다.

1세대 1주택자는 장기보유특별공제율이 더 커집니다. 기본적인 장기보유특별 공제율은 6~30%이지만 1세대 1주택자는 24~80%로 적용됩니다. 단, 8.2 부동산 대책에 따라 서울 전 지역을 포함하는 조정대상지역 내 부동산에 대해서는 1세대 1주택 + 2년 실거주 요건을 만족해야 합니다.

2. 기본공제

기본공제는 인적공제의 성격을 갖는 항목입니다. 소득세법 제103조 제1항에는 거주자에 대해 인적공제로 250만원을 공제해준다고 되어 있는데요. 소득세법 제121조 제2항에는 비거주자는 거주자와 같은 방법으로 과세한다고 규정되어 있어 논란이 있었습니다.

이에 대해 예규(재일46014-1141, 재일46014-1494, 국심 2002중3170)로 비거주자도 양도소득 기본공제를 적용하는 것으로 결정되었습니다. 따라서 비거주자도 거주자와 동일하게 인적공제 250만원을 공제하여 계산합니다.

양도소득세 계산 #3 (세율적용)

앞서 산출한 과세표준 금액에서 양도소득세율을 적용하여 양도소득세를 계산합니다. 양도소득세율은 누진세율로 적용되기 때문에 계산할 때 주의해야 하는데요. 예를 들어 과세표준이 5,000만원이라면 “(1,200만원 x 6%) + (3,400만원 x 15%) + (400만원 x 24%) = 678만원”으로 계산됩니다.

간단하게 누진세율을 계산하는 방법도 있는데요. 바로 누진공제를 이용하면 됩니다. 예를 들어 과세표준이 5,000만원인 경우 “5,000만원 x 24% – 522만원(누진공제) = 678만원”으로 계산할 수 있습니다.

양도소득세 계산 시 주의사항

1. 비과세 여부

양도소득세는 1세대 1주택자이며, 양도가액이 9억 이하라면 비과세가 적용됩니다. 다시 말해 양도소득세가 0원이 된다는 얘기인데요. 다만, 8.2 부동산 대책에 의해 2020년 1월 이 후 부터는 조정대상지역(서울 전 지역 포함) 내 부동산에 대해서는 2년 이상 실거주 요건을 만족해야 합니다.

2. 비거주자 (미국 영주권자 등)

미국 영주권자나 시민권자 등 비거주자는 양도소득세 비과세를 받을 수 없습니다. (주의! 거주자 요건에 대해서는 판단 필요) 또한 1세대 1주택자 장기보유특별공제도 받을 수 없으며, 장특공 기본공제로 적용된다는 점을 주의해야 합니다. 자세한 내용은 아래 글을 꼭 참고해보세요.

3. 가족간 매매 시

부모나 형제 등 가족 간 부동산 매매 시에는 양도가액을 결정할 때 주의해야 합니다. 최근 국세청에서는 가족 간 매매에 대한 조사를 더 꼼꼼히 하고 있는데요. 가족 간 부동산 매매 시에는 양도가액이 시세보다 5% 이상 차이가 나면 안 됩니다. (아래 글 참고)

만약 시세보다 5% 이상 차이나는 가격으로 부동산 매매를 하면 자칫 증여세가 추가로 부과될 수 있다는 점을 명심해야 합니다.

4. 지방소득세

양도소득세를 납부할 때 추가로 양도세의 10%를 지방소득세를 납부하게 됩니다. 예전에는 국세청에서 양도소득세와 지방소득세를 같이 걷어 지자체에 지방소득세를 따로 보내는 방식이었는데요. 2020년부터는 지자체에서 직접 징수하도록 법이 바뀌었습니다. (관련기사)

마무리

이상 한국 부동산 (아파트) 양도소득세 계산 방법에 대해 자세히 알아봤습니다. 추가로 양도소득세 계산 시 주의할 사항을 같이 살펴봤는데요.  양도소득세 계산이 복잡하다면 세무사 상담을 통한 대리 신고를 검토해보시길 바랍니다. (다음 글 참조)

여기에 덧붙여 양도소득세는 양도일 후 2개월 이내에 예정 신고를 하여야 합니다. 만약 본인이 직접 신청을 한다면 신고 기간을 주의해야 하는데요. 기간 내에 신고하지 않으면 가산세 (약 20%)가 부과되기 때문에 주의하시길 바랍니다.

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