미국에서 주택을 구입할 때 대부분 모기지 융자를 받습니다. 하지만 수많은 모기지론 중에서 어떤 것이 선택할지 결정하기가 쉽지 않은데요. 그래서 미국에는 모기지 브로커가 있습니다. 이번 글에서는 모기지 브로커에 대해 알아보고 모기지 브로커 수수료 및 찾는 방법과 팁을 정리해봤습니다.
모기지 브로커 란?
1. 모기지 브로커 정의
모기지 브로커(Mortgage Broker)란 다양한 모기지(Mortgage) 상품을 비교하고, 주택 구입자(Buyer)에게 최적의 상품을 제시하는 대출 중개인을 의미합니다. 모기지 브로커는 은행(Lender)에서 요구하는 서류를 안내해주며, 전반적으로 융자 절차가 원할하게 진행하도록 도와주는 역할을 합니다.
2. 모기지 브로커를 이용하는 이유
미국에서 주택을 구입할 때 모기지 브로커를 이용하면 장점이 많은데요. 먼저 모기지 쇼핑을 할 때 모기지 상품을 일일이 알아볼 필요가 없습니다. 그리고 최대한 시간을 아끼면서 낮은 이자율로 모기지 융자를 선택할 수 있으며, 모르는 부분에 대해 컨설팅을 받을 수도 있습니다.
모기지 브로커 수수료
1. 모기지 브로커 수수료는 얼마일까?
통상적으로 모기지 브로커는 수수료로 융자 금액의 1~2% 정도를 받습니다.
2. 누가 부담하고 언제 지급하는가?
모기지 브로커의 수수료는 의뢰인(borrower) 또는 은행(Lender) 중 한 쪽이 부담합니다. 일반적으로 양쪽이 동시에 수수료를 부담하지 않습니다. 수수료는 선불로 지급하지 않았다면, 일반적으로 융자 절차가 완료될 때 지급하게 됩니다.
3. 은행이 수수료를 부담하는 경우
모기지 브로커는 여러 은행과 커미션 계약을 하고 고객을 유치하기도 합니다. 모기지 브로커는 유치한 고객이 융자를 받으면 해당 은행에서 커미션(commission)을 받기도 하는데요. 이 경우 모기지 브로커 수수료는 은행(Lender)이 부담하게 됩니다.
4. 부동산 용도에 따른 수수료
주택용 모기지가 아닌 상업용 모기지나 비지니스를 위한 대출은 대체로 은행(Lender)에서 수수료를 부담하지 않습니다. 그래서 이런 경우에는 모기지 브로커가 의뢰인에게 모든 수수료를 청구합니다.
5. 은행 종류에 따른 수수료
미국의 시중은행(ex. 체이스, 뱅아, 웰스파고, 씨티은행 등)은 주택용 모기지에 대해 대체로 브로커 수수료를 부담합니다. 하지만 2금융이나 사금융에서는 모기지 브로커 수수료를 부담하지 않는 곳이 많습니다.
6. 모기지 브로커가 추가 수수료를 요구한다면?
모기지 브로커는 의뢰인에게 수수료를 투명하게 공개할 의무가 있습니다. 그리고 수수료는 항목화(itemized)되어 있어야 하며, 각 항목이 정확히 어떤 것을 위한 수수료인지 설명할 수 있어야 합니다. 따라서 융자 신청을 하기 전에 모기지 브로커에게 수수료에 대해 반드시 문의하시길 바랍니다.
그리고 Pre-Dodd-Frank 법에 따라 모기지 브로커는 Lender와 Borrower 양 쪽에 hidden fee를 요구할 수 없습니다. 처음 공개했던 수수료 항목 외에 추가 수수료를 요구할 수 없는 것이죠 따라서 만약 모기지 브로커가 추가 수수료를 요구한다면, 이 부분에 대해 다시 한 번 더 확인해보시길 바랍니다.
6. 모기지 브로커의 의무
과거에는 모기지 브로커가 이자율을 높여 은행 커미션을 더 받기도 했습니다. 하지만 Pre-Dodd-Frank 법에 의해 모기지 브로커는 다음과 같은 것을 할 수 없습니다.
- 융자 이자율과 비례해서 커미션을 받을 수 없음
- 공개하지 않은 hidden fee를 요구할 수 없음
- 본인과 제휴한 회사로 고객을 유도할 수 없음 (ex. 타이틀 회사)
- 일반적으로 수수료를 borrower와 lender 양 쪽에서 동시에 받을 수 없음
모기지 브로커 vs 은행 (Loan Officer)
1. 모기지 브로커가 유리한 점
은행에서 직접 모기지를 신청하면 은행에 있는 대출 담당자 (Banker 또는 Loan Officer)와 절차를 진행하게 됩니다. 이 때 은행 대출 담당자는 소속 은행에 있는 모기지 상품에 대해서만 안내해줄 수 밖에 없는데요. 반면, 모기지 브로커는 여러 은행의 모기지 상품을 비교하고 최적 상품을 제안할 수 있습니다.
또한 모기지 브로커는 수수료를 받기 위해 은행 대출 담당자보다 적극적입니다.. 은행 대출 담당자는 대출이 부결되면 별다른 조치를 하지 않지만, 모기지 브로커는 다른 은행에서 가능한 상품을 어떻게든 찾아주죠. 따라서 융자가 절실하다면 모기지 브로커를 이용하는 것이 유리합니다.
그리고 영어가 부족하거나 융자 관련 상식이 많지 않으면 융자 절차를 혼자 진행하기 어려울 수 있습니다. 이럴 때 모기지 브로커를 이용하면 도움을 받을 수 있죠.
또한 모기지 브로커는 대출 이자율 뿐 만 아니라 오리지네이션 수수료(Origination fee)와 각종 포인트 등을 종합적으로 고려하여 의뢰인에게 더 적합한 모기지 상품을 찾아주기도 하는데요. 오리지네이션 수수료에 대해서는 아래 글을 한 번 참고해보시길 바랍니다.
2. 직접 은행 이용이 유리한 점
모기지 브로커가 유리한 점은 어디까지나 신뢰할 만하고 성실한 브로커를 만났을 때의 이야기입니다. 가끔 일을 못하거나 불성실한 모기지 브로커를 만나 마음 고생하는 분들도 있습니다.
그리고 모기지 브로커를 쓰면서 오히려 이자율 손해를 봤다는 얘기도 있습니다. 특히 수수료를 더 받으려고 주택 구입 최종 단계에서 갑자기 이자율을 올리는 사례도 있는데요. 이처럼 모기지 브로커는 사람을 많이 탑니다.
반면, 은행 대출 담당자(Loan Officer)를 통해서 융자를 진행하면 이런 부분은 조금 덜합니다. 또한 은행 대출 담당자를 통해 융자 절차를 진행하면 각종 수수료(Fee)가 감면되는 혜택을 얻을 수도 있습니다.
3. 어떤 선택을 해야 하는가
신뢰할 수 있는 모기지 브로커가 있다면 당연히 모기지 브로커를 이용하는 것이 시간 절약과 비용 측면에서 유리합니다. 반면, 본인이 미국 융자에 대해 경험이 있고, 소득이나 크레딧 스코어에 비추어 봤을 때 원하는 모기지 금액을 무리 없이 받을 수 있다고 판단된다면 은행에서 직접 진행하는 것이 좋습니다.
모기지 브로커 찾는 방법 및 팁
1. 라이센스 확인
모기지 브로커는 정식으로 라이센스를 가지고 있어야 합니다. 미국에서는 2008년 서브프라임 모기지 사태를 겪은 이 후 각 주에서 관리하던 융자 전문인 라이센스 제도를 연방 정부에서 총괄하여 담당하기 시작하였는데요. 이러한 라이센스를 NMLS(Nationwide Mortgage Licensing System)이라고 합니다. NMLS 확인 방법 등 자세한 내용은 다음 글을 꼭 참고해보세요.
2. 거래 은행 개수 및 선호 은행 확인
몇몇 모기지 브로커들은 주로 거래하는 은행(Lender)이 있는 경우가 있습니다. 그러면 다양한 상품을 비교해볼 수 있다는 모기지 브로커의 장점이 사라지게 되는데요. 따라서 미리 얼마나 많은 은행(Lender)과 관계를 맺고 있는지 선호하는 은행이 있는지 확인해보는 것이 좋습니다.
3. 빠른 연락과 응대
모기지 브로커는 연락이 잘 되고 응답이 빨라야 좋습니다. 미국 주택 구입 절차를 진행하는 과정에서 모기지 브로커가 연락이 잘 안되면 속 터지는 경우가 더러 있는데요. 따라서 얼마나 연락이 잘 되고 질문이나 요청에 얼마나 빠르게 응대해주는지 눈여겨 봐야 합니다.
4. 수수료 확인
앞서 말했듯이 모기지 브로커의 수수료는 은행(Lender)이 지급하는 경우도 있습니다. 따라서 모기지 브로커와 처음 만났을 때 수수료에 대해 미리 확인하고 다음 단계로 넘어가는 것이 좋습니다. 수수료에 대해서 확답을 듣고 진행해야 나중에 잡음이 생기지 않습니다.
5. 필요 서류 제공
사전 융자 승인은 모기지 신청자가 작성한 신청서(application)를 기준해서 나옵니다. 그런데 신청서를 작성할 때 잘못 작성하면 사전 융자 승인 결과와 다르게 융자가 부결되거나 금액이 적게 나오기도 하는데요. 만약 주택 거래 최종 단계에서 융자가 제대로 나오지 않으면 거래가 취소되기도 하고 법적으로 복잡한 사태가 발생하기도 합니다.
이런 사태는 모기지 신청자가 부주의하게 작성한 사전 융자 승인 신청서 때문입니다. 그래서 모기지 브로커에게 애매한 부분을 상세히 문의하고 소득, 자산 및 고용 상태, 크레딧 점수, 그리고 융자에 필요한 각종 서류를 미리 제공하면 이런 부분을 미연에 방지할 수 있습니다.
마무리
이상 오늘은 모기지 브로커에 대한 전반적인 내용을 살펴봤는데요. 특히 모기지 브로커 수수료와 은행과 모기지 브로커 중에 어떤 선택을 해야하는지 고민하시는 분들을 위해 관련 내용도 같이 정리해보았습니다.
참고로 미국 주택 구입 절차 중에서도 꼭 알아두어야 할 내용이 많이 있으니, 아래 글들도 꼭 시간을 내서 살펴보시길 권장드립니다.
추가로 꼭 읽어봐야 할 글들
- 미국 주택 구입 절차 및 필요 예산 총정리 (2020년)
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