미국 생애 첫 주택 구입 시 자주 하는 실수와 질문 정리

미국 주택 구입 과정은 한국과 다른 점이 많습니다. 그래서 미국 생애 첫 주택 구입 하시는 분들은 프로세스 진행 중에 실수를 하시기도 하고 ,잘 모르는 부분에 대해서 질문도 많이 하시는데요. 이번 글에서는 미국에서 생애 첫 주택을 구입하는 분들을 위해 꼭 알아두어야 할 내용들을 정리해보았습니다.

미국 생애 첫 주택 구입 시 알아두어야 할 사항들

미국 생애 첫 주택 구입 기대감

먼저 미국에서 생애 첫 주택을 구입하는 분들은 너무 큰 기대감 때문에 실망도 많이 하게 됩니다. 한국과 마찬가지로 미국에서도 모든 조건을 만족할 수 있는 집을 찾는 것은 쉬운 일이 아닌데요. 아마도 그런 집은 존재 않을 것이며 있다고 해도 예상 금액보다 훨씬 비싼 집일 가능성이 큽니다.

따라서 미국 생애 첫 주택 구입 하실 때는 어느정도 기대감을 낮추는 것을 권장합니다. 우리말에 첫 술에 배부르랴라는 속담이 있듯이 첫 집부터 완벽한 집을 고를 수는 없습니다. 이 점을 명심하고 프로세스를 진행한다면 무난하게 미국에서 첫 집 장만을 할 수 있을 것 입니다.

미국 생애 첫 주택 구입 시 실수 3가지

그러면 미국 생애 첫 주택 구입에 대한 기대감을 조금 낮추고 미국 생애 첫 집 구입자(First Time Home Buyer) 분들이 자주 하는 실수 몇 가지를 살펴보도록 하죠.

1. 사전 융자 승인 없이 집부터 찾기

생애 첫 집 구입자들이 가장 많이 하는 실수는 사전 융자 승인을 받지 않고 집부터 찾아보는 것입니다.  100% 현금으로 주택을 구입한다면 사전 융자 승인은 필요 없죠. 하지만 미국 생애 첫 주택 구입자 대부분은 20% 안팎으로 다운페이를 하고 나머지는 은행 융자(Mortgage Loan)를 받습니다.

그래서 많은 분들이 미국 주택 구입 전에 Zillow Mortgage Calculator같은 온라인 모기지 계산기로 융자 한도를 미리 계산하는데요. 문제는 온라인 모기지 계산기에서 나오는 금액은 실제 은행에서 나오는 모기지 금액과 크게 다를 수 있다는 점 입니다.

질로우 모기지 온라인 계산기

만약 미국 주택 구입 과정에서 예상한 만큼 모기지 융자가 나오지 않으면 많은 문제가 발생하는데요. 따라서 은행(lender)으로부터 사전 융자 승인(Mortgage Pre-Approved)을 미리 받는 것이 중요합니다. 오퍼를 작성할 때도 사전 융자 승인을 받은 사람이 Bidding에서 더 유리하다는 점도 있죠.

2. Listing Agent와 Dual agency 계약

보통 오픈하우스에 방문하면 Listing agent가 집을 소개합니다. 그리고 Listing agent와 얘기가 잘 통한다고 해서 자신의 agent로 계약(Dual agency)하시는 분들이 있는데요. Listing agent는 Seller가 고용하고 수수료를 주는 agent이기 때문에 Dual agency 계약은 될 수 있으면 하지 않는 것이 좋습니다.

만약 Listing agent와 계약하고 집 구매 과정에서 분쟁이 발생한다면, Listing agent는 아마도 seller의 편을 들어줄 것 입니다. 따라서 Listing agent는 주택 가격이 buyer에게 적절한지, 주택에 어떤 문제가 있는지를 적극적으로 찾기보다는 그저 모든 과정이 빨리 끝나기만을 원할 가능성 크죠.

이처럼 Listing agent는 buyer의 입장을 제대로 대변해주지 않기 때문에 seller와 제대로 협상을 하려면 새로운 agent를 찾아야 합니다. 미국에서 어떻게 buyer’s agent를 찾는지, 어떤 부동산 agent와 계약해야하는지에 대해서는 아래 글을 꼭 참고하시길 바랍니다.

  • 참고글 : 미국 부동산 agent 찾는 팁

3. 온라인 견적을 너무 신뢰

최근 IT 기술이 발전하면서 부동산 거래의 많은 부분이 온라인으로 대체되었습니다. 그래서 Zillow나 Redfin 같은 부동산 사이트가 굉장히 유명해졌죠. 하지만 이런 온라인 사이트에 나와 있는 견적은 실제 거래 금액과 다릅니다.

이는 미국 뿐 만 아니라 한국에서 네이버 부동산을 이용해서 집을 찾을 때도 마찬가지인데요. 어쨌든 부동산 거래를 할 때는 온라인 사이트의 견적 금액을 단지 참고용으로만 하시고 자금 계획을 조금 더 유연하게 짤 필요가 있습니다.

미국 생애 첫 주택 구입 시 자주 하는 질문

1. Buyer’s agent 수수료

Buyer가 계약한 에이전트 수수료는 관습적으로 seller’s agent (listing agent)가 부담합니다. 대략적으로 seller가 Listing agent에게 집 가격의 6% 정도를 수수료로 부담하며, Listing agent는 Buyer’s agent에게 3% 정도를 떼어줍니다.

2. 다운페이에 클로징 cost가 들어가는지

다운 페이먼트에는 클로징 cost가 들어있지는 않습니다. 클로징 비용은 집 가격의 2~3% 정도인데요. 적은 금액이 아니기 때문에 은행(Lender)으로부터 오퍼가 수락됐을 때 어느 정도의 클로징 cost가 나올 수 있는지 문의하시길 바랍니다.

3. 계약을 취소하는 방법은?

에스크로가 오픈되고 인스펙션과 감정평가가 진행되는 과정에서 문제가 발견되거나 단순히 마음이 바껴서 계약을 취소하기도 합니다. 계약 취소는 agent를 통해 cancellation letter를 보내면 되는데요. 여기서 에스크로 오픈 시 송금한 Deposit이 문제가 됩니다. 만약 Contingency Remove가 된 상태라면 Deposit 계약금은 돌려받을 수 없습니다.

미국 생애 첫 주택 구입 시 주의사항

1. 유지 관리 비용 고려

미국에서 생애 첫 주택 구입을 준비할 때 매달 지출 계획을 짜게 되죠. 이 때 집에 대한 유지 관리 비용을 꼭 고려해야 합니다. 집은 사는 즉시 하나씩 부서지기 시작한다는 말이 있습니다. 생각보다 유지 보수 비용이 많이 들어가죠. 보통 주택 가격의 1% 정도를 유지 보수비로 책정하는 것이 좋습니다.

2. 집 값이 떨어질 수 있다는 전제

집 값은 장기적인 인플레이션을 고려할 때 대체로 오르게 됩니다. 하지만 경제 불황이나 지역 마켓의 이슈로 인해 떨어질 수도 있는데요. 어떤 타이밍에 집 값이 오를지 떨어질지는 그 누구도 제대로 예측하기 어렵습니다.

참고글 : 미국 부동산 시장 전망(2020년)

따라서 단순히 집 값이 오를 거라는 기대로 첫 집 구매 계획을 세우게 되면 대부분 실패하게 됩니다. 특히 미국의 재산세는 한국보다 훨씬 높은 편입니다. 보통 집 값의 1%를 재산세로 보는데요. 여기에 주나 카운티 별로 추가 세금이 붙기 때문에 고정 비용이 만만치 않습니다.

  • 참고글 : 미국 재산세에 대해

다시 말해 언제든 집 값은 떨어질 수 있다는 전제하에 자금 계획을 세워야 합니다. 그리고 미국에서 집을 구입하는 이유를 단순히 집 값 상승에만 두지 마시고, 나와 우리 가족의 삶에 어떤 긍정적인 영향을 미칠지를 염두에 두어야 합니다.

3. 급한 마음을 갖지말자

Zillow에서 마음에 드는 집을 찾으면 혹시라도 다른 사람에게 팔리지 않을까 걱정하게 됩니다. 그래서 주택 구입을 서두르게 되게 되는데요. 그렇게 급한 마음으로 seller의 무리한 요구를 수락하기도 합니다.

이렇게 급한 마음을 가지고 부동산 거래를 하게 되면 금전적인 손해를 보게 되거나 원치 않은 계약을 하게 됩니다. 항상 부동산 시장에는 여러가지 주택이 매물로 올라왔다가 팔린다는 것을 생각하세요. 그리고 마켓에 올라온 매물에 너무 집착하지 마시길 바랍니다.

마무리

이제 글을 마무리 하도록 하겠습니다. 이번 글에서는 미국 생애 첫 주택 구입 하는 바이어의 입장에서 실수하는 부분과 자주 묻는 질문들에 대해 살펴봤습니다. 그리고 주택 구입 시 주의할 사항을 알아봤는데요. 아무쪼록 미국에서 첫 집을 마련할 때 위에서 언급한 내용을 꼭 숙지하시고 안전한 거래를 하시길 바랍니다.

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