HELOC은 주택 소유자가 홈 에쿼티를 이용하여 자금을 빌릴 수 있는 일종의 주택 담보 대출을 말합니다. 최근에 HELOC의 장점이 부각되면서 이용 건수가 늘어나고 있는데요. 저희 가족도 이번에 타주로 이사를 가면서 HELOC을 고려하게 되었습니다. 이와 관련해서 HELOC 기본 개념과 장단점, 신청 방법 및 활용법에 대해 상세히 살펴보고, HELOC을 받고 사용할 때 주의해야 할 사항을 정리해보았습니다.
Contents
HELOC 이란?
1. HELOC의 정의 및 기본개념
HELOC (Home Equity Line of Credit)은 주택 소유자가 홈 에쿼티를 담보로 자금 한도 내에서 원하는 만큼 빌리고 갚을 수 있는 일종의 마이너스 통장입니다. 즉, 한도 내에서 원하는 만큼 자금을 빌릴 수 있으며, 사용한 금액에 대해서만 이자를 지불합니다. 참고로, 여기서 홈 에쿼티(Home Equity)란 현재 주택 가치와 남아 있는 대출 금액의 차이를 말합니다.
2. HELOC과 다른 대출과의 차이점
미국에서는 주택을 담보로 하는 대출을 크게 3가지 종류로 나눠볼 수 있습니다. 이른바 리파이낸싱이라고 불리는 Cash out Refinancing과 일반적인 모기지 대출과 동일한 Home Equity Loan, 마지막으로 HELOC 이렇게 3가지가 있습니다. 이 3가지 대출 모두 홈 에쿼티를 담보로 합니다.
(1) Cash out Refinancing
Cash out Refinancing은 새로운 이자율로 대출을 일으켜 기존 모기지 대출을 갚는 것을 말합니다. 보통 이자율이 낮아졌을 때 대부분 이 방법을 사용하여 모기지 이자 부담을 줄이죠.
(2) Home Equity Loan
홈 에쿼티 론은 기존의 모기지론을 그대로 놔둔 상태에서 새로운 모기지론을 받는 것을 말합니다. 따라서 홈 에쿼티 론을 받게 되면 모기지 대출이 2개가 됩니다. 홈 에쿼티 론은 일반적인 모기지론과 비슷하기 때문에 대부분 고정 이자율이며, 일시불로 대출금을 받게 됩니다.
(3) HELOC
HELOC도 홈 에쿼티 론과 마찬가지로 기존 모기지론은 그대로 놔둔 상태에서 새로운 대출을 일으키는 방식입니다. 다만, 대출금을 한꺼번에 받는 것이 아니라 그 대출금 만큼의 한도가 있는 마이너스 통장을 받게 됩니다. HELOC은 일부 고정 이자율 옵션도 있지만, 대부분 변동 이자율을 적용하고 있습니다. (아래 영상 참고)
HELOC 장단점
1. HELOC 장점
HELOC의 주요 장점 중 하나는 바로 유연성입니다. 집값 상승과 모기지 원금 상환으로 쌓인 홈 에쿼티를 이용해서 필요한 만큼의 자금을 빌려서 사용하고, 그 사용한 금액에 대해서만 이자를 지불하기 때문에 유연한 자금 계획을 세울 수 있습니다.
2. HELOC 단점
반면, HELOC의 단점 중 하나는 변동 이자율을 적용한다는 점입니다. 이로 인해 금리가 올라가는 상황에서 이자율 변동에 따라 월별 대출 이자 비용이 변할 수 있습니다.
또한, HELOC은 주택을 담보로 하기 때문에 대출금을 상환하지 못할 경우 주택을 잃을 위험도 있습니다. 즉, HELOC에서 많은 자금을 빌려 놓은 상태에서 부동산 시장이 하락할 경우 주택 가치가 대출 금액보다 떨어지게 되어 은행이 집을 경매에 넘길 수도 있다는 말이죠.
아울러 HELOC은 신용 한도 형태로 제공되기 때문에, 대출자가 자금 관리를 잘못할 경우 과도한 부채로 이어질 수 있다는 위험도 있습니다. 견물생심이라고, 돈을 언제든 빌릴 수 있다는 점 때문에 자칫 과도한 소비나 무리한 투자로 이어질 수 있습니다.
HELOC 대출 받는 법
1. 신청 방법 및 사용법
은행 또는 금융기관 선택
온라인 또는 오프라인 신청 과정
대출 승인 및 자금 이용
먼저 HELOC을 제공하는 은행이나 금융 기관을 찾아 견적을 신청합니다. 견적을 받고 HELOC을 진행하게 되면 주택 가치를 평가(Appraisal)하고, 모기지 잔액과 홈 에쿼티를 계산하여 대출 승인 여부와 사용 한도가 결정됩니다. 승인된 HELOC은 특정 기간 동안(보통 10년 정도) 사용할 수 있으며, 이 기간 동안 필요한 만큼의 자금을 인출하고 사용한 금액에 대해서만 이자를 지불하게 됩니다.
2. 자격 요건 및 필요 서류
HELOC를 신청하기 위한 자격 요건에는 주택 소유, 충분한 주택 자본 가치(=홈 에쿼티)가 있어야 하며, 대출자는 안정적인 소득과 양호한 신용 점수를 갖추어야 합니다. 일반적으로는 신용 점수가 높을수록 대출 조건이 유리해 집니다.
필요한 서류로는 최근 소득 증 빙 및 세금 신고서, 주택 관련 서류(예: 모기지 계약서, 주택 보험 증명서 등) 등이 있습니다. 또한, 일부 은행이나 금융 기관에서는 주택 가치 평가를 위해 주택 감정 평가를 요구할 수도 있으며, 이 경우 추가 서류가 필요할 수 있습니다.
보통 HELOC 신청을 위해서는 주택 자본의 15% 이상을 보유하고, 600 이상의 신용 점수, 최소 두 해의 소득 이력, 그리고 40% 이하의 부채 대비 소득 비율이 필요합니다. 구체적인 내용과 HELOC 대출 절차 및 사례 (후기)에 대해서 아래 영상을 참고하시길 바랍니다.
HELOC 활용 및 주의사항
1. HELOC 이자율 및 수수료
HELOC의 이자율은 주로 변동 이자율로 책정되며, 시장 상황과 대출자의 신용도에 따라 달라질 수 있습니다. 이자율 외에도 대출 실행 수수료, 연간 회비, 평가 비용 등 추가적인 수수료가 발생할 수 있다는 점을 알아야 합니다. HELOC 이자율을 확인하려면 여러 금융 기관의 대출 상품을 비교하거나 온라인 비교 도구를 사용하는 것이 좋습니다. 또한, 은행이나 대출 상담사를 직접 방문하여 개인의 재정 상황과 대출 조건에 대해 상담을 받는 것도 유용한 방법입니다.
- HELOC 이자율 찾는 법 (How to shop for a HELOC: 10 ways to get the best HELOC rate)
2. HELOC 자금의 활용 방법
보통 HELOC 자금은 주택 개선이나 리모델링에 투자하여 주택 가치를 증가시키는 용도로 사용합니다. 그 밖에 높은 이자율을 가진 다른 부채를 갚는데 활용할 수도 있으며, 비즈니스를 시작하거나 확장하기 위한 자본으로 사용하는 경우도 있습니다.
3. HELOC 사용 시 주의사항
변동 이자율로 인해 이자 비용이 증가할 수 있으니, 경제 상황과 금리 변화에 주의해야 합니다. 아울러 주택을 담보로 하기 때문에 대출금을 제때 상환하지 못하면 주택을 잃을 위험이 있습니다. 또한, 과도한 부채로 이어지지 않도록 자금 관리에 신중을 기해야 합니다. 특히 HELOC 을 단기적인 소비나 투기적인 투자에 사용하는 것은 매우 위험할 수 있습니다.
마무리
지금까지 HELOC의 기본적인 개념부터 활용 방법까지 상세히 살펴보았습니다. HELOC은 적절하게 사용될 경우 재정적 유연성을 제공하지만, 금리 변동과 추가 부채 부담 등의 위험 요소도 있다는 점을 알아야 합니다. 따라서 HELOC을 활용하기 전에 충분한 조사와 재정 상태에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.
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Disclaimer : 이 글에서 제공하는 정보는 참고용으로만 사용하시길 부탁드립니다.