미국에서 집을 구입할 때 대부분 모기지론(Mortgage Loan)을 받습니다. 모기지를 받으려면 Appraisal(어프레이절)이라는 주택 감정 절차를 거쳐야 하는데요. 이번 글에서 미국 주택 감정에 대해 절차, 방식, 결과에 따른 조치 등 알아둘 점 3가지를 정리해봤습니다.
목차 (Contents)
미국 주택 감정이란?
미국 주택 감정은 모기지론을 받기 위한 절차이며, 주택의 가치를 측정하는 작업입니다. 은행은 대출자의 신용(credit)과 주택 담보가치를 기반으로 모기지 대출을 내어줍니다. 은행이 대출자의 크레딧 스코어을 확인하는 것처럼 주택 가치를 판단하기 위해 하는 것이 바로 appraisal인 것이죠.
appraisal을 신청하면 전문 감정사가 주택을 조사하고 그 가치에 대한 보고서를 제출합니다. 은행은 감정사의 보고서에 따라 만약 이 집을 팔아야 하는 경우 얼마 정도에 팔 수 있겠구나 하는 계산을 할 수 있게 되는 것입니다.
미국 주택 감정 시기
미국 주택 구입 절차 중에서 주택 감정은 거의 중반에 있습니다. 오퍼(offer)가 수락되고 에스크로(escrow)가 오픈되면, 본격적으로 모기지 절차가 시작되는데요. 렌더나 모기지 브로커에게 필요한 서류와 application을 제출한 후 어프레이절을 신청하게 됩니다.
미국 주택 감정 비용
1. 어프레이절 비용
어프레이절은 보통 1주일 정도 걸리며, 추가 비용을 지불하고 urgent하게 진행할 수도 있습니다. 비용은 $400~600 정도로 다양하며, urgent를 요청하면 추가로 $100~200 정도가 더 들 수도 있습니다.
2. 납부 시기
클로징 때 납부되는 다른 비용들과 달리 미국 주택 감정 비용은 바로 납부해야 합니다. 주택감정사는 은행 소속이 아닌 제 3자이기 때문에 오더(order)를 하려면 미리 수수료를 결제해야 하는데요. 직접 고용한 어프레이절이 아니라면, 모기지 브로커나 렌더가 크레딧 카드 정보를 받아 어프레이절 비용을 직접 납부하고 오더(order)를 주기도 합니다.
미국 주택 감정 방식
한국에도 감정평가사라는 직업이 있습니다. 한국 감정평가사는 부동산 가치를 평가할 때 비교방식, 원가방식, 수익환원방식 이렇게 3가지 방법을 사용하죠. 이를 감정평가 3방식이라고도 하는데요. 미국 주택 감정 방식도 이와 거의 비슷합니다.
1. 비교방식
우선, 물건의 가치는 거래되는 가격으로 따져볼 수 있습니다. 따라서 구입하려는 주택과 비슷한 크기, 유형, 특징을 가진 다른 주택의 거래 가격을 살펴보면 그 가치를 파악할 수 있는 것이죠. 보통 최근에 거래된 근처 비슷한 주택 (이를 comps라고도 합니다) 3개 정도의 거래 가격을 분석하여 판단합니다.
2. 원가방식
물건의 가치는 그 물건을 만들 때 들어간 비용(원가)으로 계산할 수도 있습니다. 이를 원가방식이라고 하는데요. 이 방식에 따르면 같은 크기 비슷한 주택이더라도 그 내부를 구성하는 자재나 가구, 리모델링 정도에 따라 가치가 달라집니다.
3. 수익환원방식
마지막으로 물건의 가치는 그 물건에서 생기는 미래 수익을 현재 가치로 환원하여 매길 수도 있습니다. 예를 들어 어떤 부동산이 매달 3,000달러 임대수입을 거두고 있다면, 건물 존속연한 동안 발생할 미래 수익(FV)을 현재 가치(PV)로 변환하여 가치를 산정할 수 있는 것이죠.
미국 주택 감정 결과
1. 감정 결과 반박
미국 주택 감정 결과는 보고서 형태로 나옵니다. 감정사가 판단한 근거가 명시되어 있으며, 문제가 있다면 이에 대해 반박을 할 수도 있습니다. 감정 결과는 100% 수학적으로 되는 것이 아니기 때문에 감정사에 따라 다를 수 있습니다.
2. 온라인 감정 평가
최근에는 Zillow나 Redfin에서도 주택 감정 가격을 보여주기도 하는데요. 아무래도 전문 감정사의 보고서보다는 신뢰도가 떨어질 수 밖에 없습니다. 따라서 온라인 감정 평가 결과는 참고용으로 알아두시면 됩니다.
그리고 요즘에는 코로나 사태로 인해 감정사가 현장 조사를 가는 것을 꺼린다고 합니다. 그래서 어프레이절을 waive(웨이브, 면제)하기도 하는데요. 그렇게 되면 온라인 상으로만 감정 평가가 진행되고 실제 감정가와 차이가 날 수도 있습니다.
3. 감정 결과에 따른 조치
감정 결과가 현재 거래하려는 가격보다 많이 나오면 상관 없으나, 적게 나오게 되면 애초 신청한 모기지 금액이 적어질 수 있습니다. 이런 경우 셀러(seller)와 가격 조정을 협상할 수도 있으며, 바이어(buyer)가 가격을 감당하지 못하는 경우 론 컨틴전시(Loan Contingency)에 따라 계약을 취소(cancel)하기도 합니다.
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