다운페이 뜻과 다운페이 없이 미국 집 사는 법 (2020년)

미국에서 집을 사려고 알아보면 다운페이라는 용어를 자주 접하게 됩니다. 한국에서 살다가 처음 미국에 오신 분들은 다운페이 같은 미국 부동산 용어를 생소해 하시는데요. 오늘은 다운페이 뜻과 의미를 살펴보고, 어느정도의 다운페이가 필요한지, 그리고 다운페이 없이 미국 집을 살 수도 있는지 알아보도록 하겠습니다.

다운페이 의미와 미국 집 살 때 필요한 다운페이 퍼센트

다운페이 뜻과 의미

다운페이란 다운 페이먼트(Down Payment)의 줄임말 입니다. 집을 구입할 때 Buyer(구매자)는 Seller(판매자)에게 주택 구입 대금을 주어야 하죠. 이 때 다운페이는 은행 모기지 대출을 제외한 현금을 의미합니다. 만약 100만불 주택을 구입할 때 20만불은 현금으로 지불하고 80만불은 은행 모기지 대출로 한다면 현금 20만불이 바로 다운페이가 되는 것입니다.

다운페이 몇 퍼센트 필요할까?

앞선 예와 같이 시세 100만불 주택을 구입할 때 현금 20만불을 낸다면 다운페이는 20%가 되는데요. 집을 파는 Seller 입장에서는 아무래도 집 값을 현금으로 받는 것을 더 좋아합니다. 따라서 여러 Buyer가 오퍼(집 계약서)를 제시한 경우 다운페이가 더 많은 쪽을 선택하게 되죠.

이처럼 다운페이는 높을 수록 좋지만 집을 구입할 때 현금을 한꺼번에 준비하기가 쉽지 않습니다. 그래서 은행 모기지 융자를 끼게 되는데요. 이 때 다운페이가 20% 미만이면 은행에서는 PMI라는 모기지 보험에 가입하도록 합니다.

PMI란 Private Mortgage Insurance의 약자로 풀이하자면 사적 모기지 보험을 의미합니다. 은행은 모기지 대출을 해주고 주택을 저당잡죠. 그런데 만약 융자를 받은 Buyer가 낮은 비율(ex. 20% 미만)의 다운페이로 집을 구매하면 원금과 이자를 갚지 않을 위험도가 높아지는데요. 그래서 미국 은행은 일반적으로 20% 미만 다운페이 융자에 대해  PMI 가입을 강제하게 됩니다. (PMI에 대한 자세한 내용은 다음 글 참조)

다운페이 없이 미국 집 사는 법 가능할까?

1. VA Loans, USDA Loans

다운페이할 현금이 부족하면 다운페이 없이 미국 집 사는 법을 알아볼 수 밖에 없습니다. 하지만 은행의 일반적인 Loan 중에서 다운페이 없이 가능한 프로그램은 거의 없는데요. 대신 특정 조건을 만족하면 다운페이 없이 미국 집을 살 수 있는 방법으로 VA Loans, USDA Loans가 있습니다.

VA Loans미군 가족이 받을 수 있는 0% 다운페이 융자입니다. 그리고 USDA Loans는 U.S. Department of Agriculture(미국 농무부) 융자 프로그램으로 교외 지역에서 집을 구입한다면 고려할 만한 옵션이죠. VA Loans와 USDA Loan 자격이 되는지 알아보려면 아래 링크를 확인하시길 바랍니다.

2. Home Ready Mortgage, FHA Loans

이 밖에 제로 다운페이는 아니지만, 3% 또는 3.5% 정도의 낮은 퍼센트로 다운페이할 수 있는 융자로 Home Ready Mortgage와 FHA Loans가 있습니다. 이 중에서 Home Ready Mortgage3% 다운페이를 할 수 있으며 Fannie Mae(페니매)라는 정부 보증 금융기관을 통해 융자를 받는 프로그램입니다.

FHA Loans는 FHA(Federal Housing Administration, 미국 연방 주택 관리국)에서 보증하는 융자 프로그램으로 다운페이가 부족한 분들이 많이 이용하고 있죠. FHA Loans는 한국의 정부 주택담보대출과 비슷한 개념으로 볼 수 있는데요. 낮은 다운페이로 집을 구입할 수 있다는 장점이 있지만, 추가로 보증료(Upfront Mortgage Insurance Premium)가 붙는다는 단점이 있습니다.

미국 집 구입 시 다운페이 전략

1. 장기적으로 인컴과 크래딧 관리

미국 집 구입을 할 때는 최소 1년 전부터 장기적인 계획을 갖고 준비해야 합니다. 주택 구입의 기초가 되는 다운페이는 최대한 많이 모아야 하고, 융자를 받기 위해서는 본인의 인컴과 크레딧도 잘 준비가 되어 있어야 하죠. 따라서 1년 전부터 본인의 인컴과 소비 패턴을 점검하고 크레딧 스코어는 가능한 750 이상으로 높여야 합니다.

2. 정부 융자 프로그램 자격 확인

미국에서는 카운티나 시에서 생애 첫 집 구입자를 위한 펀드가 조성된 곳들이 많습니다. 이런 정부 보조 펀드에서는 $55,000~80,000까지 다운페이를 지원해주기도 하는데요. 따라서 충분한 다운페이를 확보하지 못할 것 같다면 이런 정부 보조 펀드를 알아보는 것이 좋습니다. 참고로 정부 보조 펀드 프로그램을 이용하려면 8시간 이상 관련 교육을 받아야 합니다.

3. 눈높이 낮추기

주택을 본격적으로 알아보기 시작하면 보는 집이 많아지면서 점점 눈높이가 올라가기 마련입니다. 그래서 원래 계획했던 다운페이를 초과해서 무리한 융자를 받게 되는데요. 첫 집 장만부터 너무 무리하지 마시고, 눈높이를 어느정도 낮춰 감당할 수 있는 월 페이먼트를 계산하여야 합니다. 개인적으로 드림하우스는 두 번째 집부터 만들어간다고 생각하는 것이 좋다고 봅니다.

마무리

이상 이번 포스팅에서는 다운페이의 뜻과 의미를 알아보고 미국에서 다운페이 없이 집을 살 수 있는지 살펴봤습니다. 아울러 미국 집 장만 전에 다운페이를 어떻게 할 지 간단하게 몇 가지를 알아봤는데요. 아무쪼록 다운페이를 착실히 모으시고 부족한 다운페이는 정부 보조 프로그램 등을 이용하여 잘 해결하시길 바랍니다. 마지막으로 아래에 미국 주택 구입 과정에서 꼭 알아두어야할 글들을 링크해놓았으니 꼭 읽어보길 바랍니다.

추가로 꼭 읽어봐야 할 글들